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CassazionesentenzaSezione 2Decisione del 5 maggio 2026

Cassazione n. 12600/2026

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o Carnevale, elettivamente domiciliati presso il suostudio in Roma, via [OSCURATO:PERSONA] n.1 -domicilio digitale alla PEC:[OSCURATO:EMAIL].it--ricorrenti-contro[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] in qualità di eredidi [OSCURATO:PERSONA], rappresentati e difesi dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA][OSCURATO:PERSONA] -domicilio digitale alla PEC:sergio.nitratoizzo@ordineavvocatita.it--controricorrenti-Numero registro generale 20312/2021Numero sezionale 2231/2025Numero di raccolta generale 12600/2026Data pubblicazione 05/05/2026avverso la sentenza della Corte d'Appello di Napoli n. 77/2021 depositatail 13/01/2021.Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 18/09/2025dal [OSCURATO:PERSONA].Udito il Pubblico Ministero, in persona del [OSCURATO:PERSONA] Procuratore GeneraleRosa Maria dell'Erba, che ha concluso per rigetto del ricorso.Uditi per i ricorrenti l'Avv. [OSCURATO:PERSONA] e per i controricorrenti l'Avv.[OSCURATO:PERSONA], che hanno richiamato le difese svolte.[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] avevano concluso in data 14.4.1992un contratto preliminare di compravendita di una zona di terreno estesamq 3.350, in Comune di Boscoreale, in qualità di promittenti venditori;nella posizione dell’originario promissario acquirente, [OSCURATO:PERSONA], erasubentrato [OSCURATO:PERSONA], che aveva avviato la praticaamministrativa per ottenere la concessione edilizia necessaria percostruire sul terreno promesso in vendita; la pratica aveva avuto esitonegativo perché l’area era risultata sottoposta ai vincoli di inedificabilitàimposti dal d.l. n.312/1985, convertito in l. n.431/1985; in seguito l’areafu destinata solo a recupero urbanistico-edilizio e a restauro ambientale,in base al [OSCURATO:PERSONA] dell’area del Vesuviosuccessivamente approvato nel 1995.Annunziata convenendo in giudizio [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] einstando, tra l’altro, per la risoluzione del contratto preliminare perinadempimento dei promittenti venditori, non avendo il terreno promessoin vendita la qualità necessaria per la quale era intervenuta la stipula,consistente nella sua edificabilità.

I convenuti avevano contestato ledomande dell’attore e, in via riconvenzionale, avevano svolto domanda exart.2932 c.c.Numero registro generale 20312/2021Numero sezionale 2231/2025Numero di raccolta generale 12600/2026Data pubblicazione 05/05/2026Tutte le domane proposte da [OSCURATO:PERSONA], compresa ladomanda di risoluzione fondata sul disposto dell’art.1489 c.c., erano staterespinte sia dal Tribunale di [OSCURATO:PERSONA] che, in sede diimpugnazione, dalla Corte d’Appello di Napoli, mentre era stata valutatapositivamente in entrambi i gradi la domanda ex art.2932 c.c.riconvenzionalmente azionata dai promittenti venditori.Proposto ricorso per cassazione da [OSCURATO:PERSONA], la Corte diCassazione lo aveva accolto in relazione al terzo motivo (di critica perl’errata applicazione degli art.1489, 1490 c.c.), con assorbimento dei primidue (prospettanti l’errata applicazione degli art.1362 c.c. e s. e l’omessavalutazione delle risultanze istruttorie).

L’ordinanza n.10212/2013 avevamotivato la disposta cassazione con rinvio della sentenza d’appelloevidenziando, in fatto, che la motivazione è contraddittoria edinsufficiente atteso che: a) l'assunto della sentenza "che le partiespressamente previdero che oggetto del contratto non fosse un suoloedificatorio" non tiene conto del riportato rilievo del promissario che ilcontratto disponeva che "la linea di distacco tra la zona di terrenopromessa in vendita ed il restante fondo dei sigg.

Massa sarà a circa mt.75 di distanza dalla via [OSCURATO:PERSONA] XXIII e comunque alla distanza taleda poter comprendere nella zona promessa in vendita la parte del fondoedificabile secondo il vigente strumento urbanistico del Comune diBoscoreale"; b) e quello che l'inclusione nella zonetta da vendere della"parte di fondo edificabile secondo il vigente strumento urbanistico" valecome elemento descrittivo, anche ai fini della valutazione economica, manon come indicazione di una qualità essenziale della stessa non chiariscecome l'indicazione nel contratto di un prezzo del suolo coerente con la suamenzionata natura edificabile non costituisca un elemento descrittivo edidentificativo della superficie e che l'assenza della qualità edificatoria di unfondo non si risolva in diversità dell'oggetto”.Numero registro generale 20312/2021Numero sezionale 2231/2025Numero di raccolta generale 12600/2026Data pubblicazione 05/05/2026Riassunto tempestivamente il giudizio in sede di rinvio, la Corted’Appello di Napoli aveva dichiarato risolto il contratto preliminare del14.4.1992, con condanna di [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] a restituirea [OSCURATO:PERSONA] sia l’acconto versato, sia l’importo corrispondentealla caparra corrisposta, pari a complessivi € 154.937,07, oltre interessilegali, con rigetto di tutte le altre domande proposte.

A fondamento delladecisione la Corte di merito aveva osservato quanto segue: -tenuto contodelle indicazioni emergenti dalla sentenza di cassazione e riesaminati allaluce delle stesse i motivi di appello articolati da [OSCURATO:PERSONA], sideve affermare che la natura edificatoria di parte del terreno formanteoggetto del contratto preliminare di compravendita in data 14.4.1992costituisse una qualità essenziale del bene promesso in vendita; -ciò inragione del fatto che altrimenti non si spiegherebbe: a) per quale motivo icontraenti, dopo aver fissato a circa 75 m. di distanza dal confine conla via [OSCURATO:PERSONA] XXIII la linea di distacco tra l’appezzamento diterreno oggetto del preliminare e la restante parte del fondo di proprietàdei promittenti venditori, abbiano avvertito l’esigenza di precisare che indetto appezzamento doveva in ogni caso essere inclusa la porzione‘edificabile secondo il vigente strumento urbanistico del Comune diBoscoreale’, così operando un chiaro e inequivoco riferimento alle concretepossibilità di esercizio dello jus aedificandi da parte del promissarioacquirente e ingenerando in quest’ultimo il ragionevole affidamentonell’utilizzabilità dell’immobile a fini costruttivi ; b) l’entità del prezzopattuito pari a £ 600.000.000, coerente con il trasferimento di un suoloedificabile ed eccessivo, invece, in relazione alla cessione di una superficieagricola estesa meno di mezzo ettaro; c) il comportamento tenuto daipromittenti venditori che prima della data fissata per il rogito avevanocollaborato con il promissario acquirente per la presentazione presso ilComune di Boscoreale della domanda di rilascio della concessione ediliziadi un nuovo fabbricato per civili abitazioni; -sulla scorta diNumero registro generale 20312/2021Numero sezionale 2231/2025Numero di raccolta generale 12600/2026Data pubblicazione 05/05/2026un’interpretazione sia letterale che logico-sistematica del contrattopreliminare si deve affermare che la qualità parzialmente edificatoria delterreno promesso in vendita non fosse meramente descrittiva, comeritenuto nelle precedenti fasi di merito, ma volta ad indicare una qualitàessenziale del bene; -la porzione di terreno di cui si discute non erasuscettibile di sfruttamento edilizio, come emerge dall’interpretazione delDM [OSCURATO:DATA_NASCITA] del Ministero dei [OSCURATO:PERSONA], dalla l. n.1497/1939, dalsuccessivo DM 26.4.1985 dello stesso Ministero, e quindi dal d. l.n.312/1985, conv. in l. n.431/1985 e dall’intervento del Ministro per i BeniCulturali ex l. n.616/1977, di approvazione del [OSCURATO:PERSONA] del Vesuvio, in assenza di approvazione di piani paesistici o dipiani urbanistico-territoriali da parte della Regione Campania; nellospecifico, l’area del Comune di Boscoreale di cui si discute risulta essereinclusa nella cd zona RUA, comprendente aree urbanizzate di elevatovalore paesistico da sottoporre a recupero urbanistico-edilizio e restauropaesistico ambientale, con divieto di interventi di incremento dei volumiesistenti; -coordinando tra loro le disposizioni richiamate, emerge che almomento della stipula come pure alla data stabilita per il rogito il terrenopromesso in vendita era sottoposto al vincolo di assoluta inedificabilitàsancito dall’art.1 quinquies d.l. n.312/1985 conv. in l. n.431/1985, rientrando il Comune di Boscoreale tra le aree individuate ai sensidell’art.2 del DM [OSCURATO:DATA_NASCITA], nelle quali era vietata, fino alla futuraapprovazione del piano paesistico, ogni modificazione dell’assetto delterritorio , nonché ogni opera edilizia (esclusi gli interventi dimanutenzione, consolidamento statico e restauro conservativo noncomportanti alterazione dello stato dei luoghi e dell’aspetto esteriore degliedifici); la situazione era rimasta la stessa anche dopo l’intervento delpiano territoriale paesistico dell’area vesuviana del 1995; -ricorre nel casodi specie l’ipotesi di aliud pro alio, essendo stato promesso in vendita unbene immobile le cui caratteristiche erano completamente diverse daNumero registro generale 20312/2021Numero sezionale 2231/2025Numero di raccolta generale 12600/2026Data pubblicazione 05/05/2026quelle pattuite nel contratto, trattandosi di terreno inedificabile; -inoltre ipromittenti venditori avevano garantito la libertà del bene da oneri reali,dichiarazione sulla quale il promissario acquirente poteva confidareconsiderando effettivamente edificabile parte dell’area compravenduta,tanto più che nel preliminare non veniva fatto alcun cenno al DM28.3.1985 che aveva incluso Boscoreale tra le aree in cui rimanevaoperante fino ad approvazione del piano paesistico regionale il divietoassoluto di edificazione ex art.1 quinquies l. n.431/85; -è imputabile aipromittenti venditori la mancata attuazione del programma negoziale,determinata dall’inidoneità assoluta del bene a fornire l’utilità richiesta, esussistono i presupposti per risolvere il contratto preliminare per loroinadempimento grave.Avverso la sentenza della Corte d’Appello di Napoli hanno propostoricorso per cassazione [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], affidandolo aquattro motivi.[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], in qualità dieredi di [OSCURATO:PERSONA], hanno depositato controricorsocontrastando sia l’ammissibilità, sia la fondatezza del ricorso percassazione.Il PG ha depositato conclusioni scritte chiedendo il rigetto del ricorsoed entrambe le parti costituite hanno depositato memorie illustrative.Alla pubblica udienza dell’[OSCURATO:DATA_NASCITA], dopo la relazione del Consigliere,il [OSCURATO:PERSONA] Dell’Erba ha richiamato eillustrato le conclusioni già depositate; anche l’avv. [OSCURATO:PERSONA] peri ricorrenti e l’avv. [OSCURATO:PERSONA] per gli eredi [OSCURATO:PERSONA] hannorichiamato le difese svolte.RAGIONI DELLA DECISIONELa Corte di Cassazione ha operato il precedente rinvio sul presuppostodi un vizio di motivazione della sentenza d’appello: il ricorrente [OSCURATO:PERSONA][OSCURATO:PERSONA] aveva formulato il terzo motivo di ricorso come rientrante inNumero registro generale 20312/2021Numero sezionale 2231/2025Numero di raccolta generale 12600/2026Data pubblicazione 05/05/2026una ipotesi di violazione di legge rilevante ai sensi dell’art.360 n.3 c.p.c.ma il motivo era stato accolto, previa sua implicita riqualificazionenell’ambito dell’art.360 n.5 c.p.c., nel testo previgente alla riforma del2012 (DL n.83/2012, conv. in L. n.134/2012), che permetteva il sindacatosulla sentenza d’appello per omessa, insufficiente o contraddittoriamotivazione circa un punto decisivo della controversia, prospettato dalleparti o rilevabile d’ufficio .

Si legge infatti nella motivazionedell’ordinanza che il fondamento del rinvio non è dato dal rilievo di unaviolazione di legge ma dalla motivazione contraddittoria einsufficiente , con esplicitazione dei punti critici riproposti allavalutazione del Giudice del rinvio nei termini sopra letteralmente riportati.A riscontro di quanto osservato sta il fatto che dal contenutodell’ordinanza n.10212/2013 non emerge l’enunciazione di principi didiritto vincolanti, in quanto tali, per il Giudice di rinvio, ma solo l’invito aduna rivalutazione del materiale istruttorio in ordine al rilievo da assegnareall’edificabilità parziale del terreno promesso in vendita, come qualitànecessaria del bene promesso in vendita oppure come elementomeramente descrittivo.L’art. 384 co 2 c.p.c. precisa ancora che, anche quando non vi sial’enunciazione di un principio di diritto vincolante, il Giudice di rinvio deveuniformarsi “comunque a quanto statuito dalla Corte”.I limiti dei poteri del Giudice di rinvio sono stati più volte valutati nellepronunce di legittimità e questa Corte ha ripetutamente affermato che,mentre nell’ipotesi di pronuncia di annullamento che abbia accolto ilricorso per cassazione per violazione o falsa applicazione di norme didiritto, il Giudice di merito deve soltanto uniformarsi, ex art. 384, comma1, c.p.c., al principio di diritto enunciato dalla pronuncia di cassazione,senza possibilità di modificare l'accertamento e la valutazione dei fattiacquisiti al processo, l’annullamento per vizio di motivazione in ordine apunti decisivi della controversia permette, in sede di rinvio, non solo laNumero registro generale 20312/2021Numero sezionale 2231/2025Numero di raccolta generale 12600/2026Data pubblicazione 05/05/2026valutazione libera dei fatti già accertati ma anche l’indagine su altri fatti,ai fini di un apprezzamento complessivo in funzione della statuizione darendere in sostituzione di quella cassata, ferme le preclusioni e decadenzegià verificatesi -in tal senso, cfr. Cass. n.448/2020, n.28734/2022,n.17240/2023 e, prima, Cass. a SSUU n.17779/2013 in relazione adun’ipotesi di illecito disciplinare dei Magistrati-.Le verifiche istruttorie richiamate sono possibili ed anzi doverose,purché non siano rimessi in discussione l’individuazione dei fatti rilevantieffettuata dalla Corte di Cassazione e l’attribuzione ad essi del carattere didecisività -cfr.

Cass. n.3150/2024; Cass. n.23704/2024-.

Nell’ipotesi dicassazione per vizio motivazionale, infatti, la decisione all’esito del giudiziodi rinvio, pur nel contesto di poteri del Giudice di rinvio che si estendononon solo alla libera valutazione dei fatti già accertati ma anche allaindagine su altri fatti, non si può fondare sugli elementi già censurati nelprovvedimento impugnato e non può dissentire sull’esistenza e decisivitàdei fatti individuati come tali dalla Corte di legittimità in sede rescindente -cfr. ancora, al riguardo, Cass. n.13719/2006 secondo la quale nell’ipotesiin esame “la sentenza rescindente - indicando i punti specifici di carenza odi contraddittorietà della motivazione - non limita il potere del giudice dirinvio all'esame dei soli punti indicati, da considerarsi come isolati dalrestante materiale probatorio, ma conserva al giudice stesso tutte lefacoltà che gli competevano originariamente quale giudice di merito,relative ai poteri di indagine e di valutazione della prova, nell'ambito dellospecifico capo della sentenza di annullamento.

In quest'ultima ipotesi, poi,il giudice di rinvio, nel rinnovare il giudizio, è tenuto a giustificare ilproprio convincimento secondo lo schema esplicitamente odimplicitamente enunciato nella sentenza di annullamento, in sede diesame della coerenza del discorso giustificativo, evitando di fondare ladecisione sugli stessi elementi del provvedimento annullato, ritenutiillogici, e con necessità, a seconda dei casi, di eliminare le contraddizioni eNumero registro generale 20312/2021Numero sezionale 2231/2025Numero di raccolta generale 12600/2026Data pubblicazione 05/05/2026sopperire ai difetti argomentativi riscontrati”; Cass. n.12102/2014; Cass.n.22989/2018; Cass. n.8971/2019, che ha precisato ancora come“Nell'ipotesi di cassazione della pronuncia impugnata per difetto dimotivazione, ove in sede di rinvio sia richiesta l'indagine e l'esame dei fattipretermessi nel provvedimento annullato, il giudice, pur godendo di ampialibertà di apprezzamento, non può dissentire sulla decisività dei fattiindicati dalla Corte di cassazione sia nel vecchio che del nuovo art. 360 n.5 c.p.c.”; Cass.

SSUU n.18303/2020; Cass. n.23704/2024)-.Occorre ancora sottolineare che la pronuncia della Corte di Cassazionesupera, per la parte della sentenza d’appello cassata, le valutazioni inprecedenza operate in primo e in secondo grado, sulle quali stimolaappunto il riesame nel merito attraverso il Giudice del rinvio, ed è esclusoche possa essere rimessa in discussione, in sede di rinvio o nellasuccessiva sede di legittimità, la correttezza dell’operato del Giudice dilegittimità.Alla luce delle indicazioni che precedono risultano privi di consistenza irilievi dei ricorrenti che vorrebbero rimettere in discussione la correttezzadell’ordinanza rescindente in ordine all’identificazione delle circostanze difatto in essa indicate, accertate quindi come esistenti e come nonadeguatamente valutate nelle precedenti fasi di merito, a nulla rilevandoin senso opposto la conformità delle sentenze di primo e secondo grado,travolte dalla cassazione con rinvio.I motivi di ricorso proposti da [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] essere vagliati tenendo conto delle considerazioni sopra svolte.1.

Con il primo motivo di ricorso, rubricato del caratteredescrittivo della edificabilità - violazione e/o falsa applicazione degli artt.116 c.p.c. e 1362, 1363, 1366 c.c. – motivazione apparente conriferimento al numero 5 dell’art. 360 c.p.c. , i ricorrenti lamentano laconsiderazione, ad opera della Corte di rinvio, dell’elemento dellaNumero registro generale 20312/2021Numero sezionale 2231/2025Numero di raccolta generale 12600/2026Data pubblicazione 05/05/2026edificabilità del terreno quale elemento essenziale del contrattopreliminare e non già quale mero elemento descrittivo.I ricorrenti evidenziano ancora che il fondo oggetto di contratto nonera, all’epoca del preliminare, identificabile catastalmente, per cui“molteplici elementi descrittivi (ed anzi, quanti più elementi descrittivipossibile) erano evidentemente necessari proprio al fine di evitare chepotessero essere ingenerate confusioni sull’oggetto”, e che, ad ogni modo,all’interno del fondo vi era un rudere alla parte di terreno contenente ilquale le parti vollero dare risalto con l’utilizzo del termine “edificabilità”; lacircostanza dell’esistenza del rudere non sarebbe, sempre secondo iricorrenti, di poco conto poiché nella comune volontà delle parti vi sarebbestata l’intenzione di identificare il terreno come edificabile per la presenzasu di esso del fabbricato rurale che avrebbe potuto essere soggetto aristrutturazione secondo la normativa urbanistica della zona.

Rilevanoancora i ricorrenti che la motivazione della Corte di rinvio sarebbecontraria ai principi costituzionali, poiché del tutto assente o apparente, edintegrerebbe comunque la violazione e falsa applicazione degli artt. 116c.p.c. e 1362, 1363, 1366 c.c. nel ritenere l’elemento della edificabilitàquale elemento essenziale del contratto preliminare, dovendosi qualificarelo stesso come mero elemento descrittivo, in linea con quanto già ritenutoin precedenza dal Tribunale di [OSCURATO:PERSONA] e dalla Corte d’Appello diNapoli.Il motivo è infondato sotto tutti i profili prospettati.La doglianza in esame è da considerare mista, perché in essa sonoenucleabili più profili di doglianza, prospettati sia come violazione di legge(art.1362, 1363 e 1366 c.c., nonché art.116 c.p.c.) rilevante nell’ambitodi operatività dell’art.360 co 1 n.3 c.p.c., e sia come inadeguatavalutazione delle risultanze istruttorie per omesso esame di un fattodecisivo discusso tra le parti, tale da comportare asseritamentel’apparenza della motivazione, rientrante nell’ambito di operativitàNumero registro generale 20312/2021Numero sezionale 2231/2025Numero di raccolta generale 12600/2026Data pubblicazione 05/05/2026dell’art.360 co 1 n.5 c.p.c.

Il motivo non presenta, peraltro, profili diinammissibilità, perché appare realizzabile senza troppe difficoltànell’ambito delle deduzioni dei ricorrenti l’operazione di scissione tra i duepoli sui quali si articolano le critiche sottoposte al vaglio di legittimità -cfr.,al riguardo, l’ordinanza Corte Cass. n.39169/2021, in motivazione-.Quanto alla pretesa violazione di legge, non si ravvisano i presuppostiper teorizzare la violazione da parte della Corte di rinvio del disposto degliart.1362, 1363 e 1366 c.c.In proposito si osserva che a norma dell'art. 1362 c.c., il dato testualedel contratto, pur importante, non può essere ritenuto da solo decisivo aifini della ricostruzione della volontà delle parti, perché il significato delledichiarazioni negoziali può ritenersi acquisito solo al termine del processointerpretativo, che non può arrestarsi al tenore letterale delle parole, madeve considerare tutti gli ulteriori elementi, testuali ed extratestuali,indicati dal legislatore, anche quando le espressioni appaiano di per séchiare, atteso che un'espressione prima facie chiara può non risultare piùtale se collegata ad altre espressioni contenute nella stessa dichiarazioneo posta in relazione al comportamento complessivo delle parti; neconsegue che l'interpretazione del contratto, da un punto di vista logico, èun percorso circolare che impone all'interprete, dopo aver compiutol'esegesi del testo, di ricostruire in base ad essa l'intenzione delle parti equindi di verificare se quest'ultima sia coerente con le restanti disposizionidel contratto e con la condotta delle parti medesime -così Cass.n.9380/2016; nello stesso senso le pronunce successive e, in particolare,Cass. n.32786/2022-: debbono altresì essere valorizzati nell’attivitàinterpretativa i canoni ermeneutici idonei a dare rilievo alla ragionepratica del contratto, in conformità agli interessi che le parti medesimehanno inteso tutelare mediante la stipulazione negoziale -così Cass.n.31811/2024-.Numero registro generale 20312/2021Numero sezionale 2231/2025Numero di raccolta generale 12600/2026Data pubblicazione 05/05/2026L’attività interpretativa del contratto è riservata al giudice di merito edè censurabile in sede di legittimità solo per erronea o insufficientemotivazione, ovvero per violazione dei canoni di ermeneutica contrattuale,che si deve dedurre con la specifica indicazione nel ricorso per cassazionedel modo in cui il ragionamento del giudice si sia discostato dai suddetticanoni, per evitare che la ricostruzione del contenuto della volontà delleparti si traduca nella mera proposizione di un'interpretazione diversa daquella censurata, come tale inammissibile in sede di legittimità -così Cass.n.353/2025; nello stesso senso Cass. n.11254/2018; Cass.n.18214/2024-.Ora, le critiche dei ricorrenti, costruite con ampio richiamo allemotivazioni delle sentenze conclusive del giudizio di primo grado e dellafase di appello, la cui adeguatezza e sufficienza sono state in concretodisattese dalla cassazione con rinvio della sentenza d’appello, siappuntano sostanzialmente sull’interpretazione del contenuto del contrattopreliminare, ove nell’individuare il terreno promesso in vendita sievidenzia che “la linea di distacco tra la zona di terreno promessa invendita ed il restante fondo dei sigg.

Massa sarà a circa mt. 75 di distanzadalla via [OSCURATO:PERSONA] XXIII e comunque alla distanza tale da potercomprendere nella zona promessa in vendita la parte del fondo edificabilesecondo il vigente strumento urbanistico del Comune di Boscoreale":secondo i ricorrenti se la Corte di rinvio si fosse attenuta al dato letterale,interpretandolo nel contesto complessivo del contratto, avrebbe dovutoconcludere che, non essendo il fondo oggetto di compravenditaidentificabile catastalmente, erano necessari per individuarlo molteplicielementi descrittivi, e uno di detti elementi sarebbe stato proprio iltermine edificabilità , riferito alla porzione di terreno sulla quale erapresente il fabbricato di due vani e accessori.Appare evidente che il riferimento dei ricorrenti alle disposizioninormative che si affermano violate non è riscontrato da alcun concretoNumero registro generale 20312/2021Numero sezionale 2231/2025Numero di raccolta generale 12600/2026Data pubblicazione 05/05/2026aggancio ad uno specifico vizio dell’iter motivazionale seguito dal Giudicedel rinvio, il quale ha dato conto puntualmente del ragionamento logicoseguito per affermare come elemento essenziale dell’oggetto del contrattopreliminare l’edificabilità parziale del terreno compravenduto, ancorandoloa precisi elementi testuali ulteriormente supportati dal comportamentodelle parti nell’immediatezza della stipula.

La Corte di merito ha datoaltresì conto del perché l’interpretazione dell’indicazione sopra riportatacome limitata a fornire elementi descrittivi del bene promesso in vendita,proposta dai promittenti venditori, non era condivisibile.Le critiche svolte dai ricorrenti -pur se contengono un’analisi in lineagenerale del contenuto e delle funzionalità degli artt. 1362 e ss. c.c.- nonsupportano in concreto, con riferimenti puntuali alle singole disposizioni intesi violate, come sarebbe stato necessario alla luce delle indicazioni sopraesposte, alcuna violazione nel ragionamento interpretativo seguito dallaCorte d’Appello di Napoli, e nemmeno è riscontrabile la violazione di leggecon riferimento al disposto dell’art. 116 c.p.c., pure richiamato nellarubrica del motivo.Per quest’ultimo profilo, si rileva che, secondo l’indicazione delle SSUUn.20867/2020, ricorre la violazione dell’art.116 c.p.c. quando si alleghiche il giudice, nel valutare una prova o, comunque, una risultanzaprobatoria, non abbia operato - in assenza di diversa indicazionenormativa - secondo il suo “prudente apprezzamento”, pretendendo divalore di prova legale), nonché, qualora la prova sia soggetta ad unaspecifica regola di valutazione, abbia invece dichiarato di valutare lastessa secondo il suo prudente apprezzamento, mentre, ove si deduca cheil giudice ha solamente male esercitato il suo prudente apprezzamentodella prova, la censura era consentita ai sensi dell'art. 360, primo comma,n. 5, cod. proc. civ., nel testo previgente ed ora solo in presenza deiNumero registro generale 20312/2021Numero sezionale 2231/2025Numero di raccolta generale 12600/2026Data pubblicazione 05/05/2026gravissimi vizi motivazionali individuati da questa Corte fin da Cass. Sez.U. nn. 8053 e 8054 del 2014 .Escluso che nel caso concreto si possa rinvenire nella decisioneimpugnata una errata attribuzione di valore probatorio alle risultanzeistruttorie nel senso sopra indicato, la critica rivolta al modo in cui la Cortedi merito avrebbe esercitato il prudente apprezzamento nellavalutazione del materiale istruttorio potrebbe avere rilievo solo nell’ambitodi operatività del disposto dell’art.360 n.5 c.p.c., che è l’altro profilo didoglianza prospettato dai ricorrenti.Il fatto decisivo omesso consisterebbe, in sostanza, nel caratteremeramente descrittivo del richiamo all’edificabilità del terreno (che è unavalutazione e non un fatto), effettuato dalla Corte di rinvio nei terminisopra riportati.

Non si lamenta quindi, in concreto, l’omessaconsiderazione di un fatto storico preciso -come invece sarebbe statonecessario: cfr., per tutte, Cass. n.2961/2025-, discusso e di caratteredecisivo da parte della Corte di rinvio, ma si critica la valutazione delcontenuto della clausola negoziale che fa riferimento all’edificabilità delterreno, interpretata in modo plausibile e attraverso un percorsomotivazionale esistente, logicamente consequenziale e privo dicontraddizioni evidenti dal Giudice di rinvio, con esito diverso rispetto aidesiderata dei ricorrenti.[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] vorrebbero in sostanza, attraversole critiche proposte, sostituire all’iter interpretativo delle emergenzeistruttorie seguito dalla Corte d’Appello di Napoli con il raggiungimento diconclusioni plausibili all’esito di un percorso logico riconoscibile, la propriadiversa interpretazione degli accordi negoziali, volta a riconoscere totaleirrilevanza al profilo dell’edificabilità -parziale- del terreno promesso invendita ed affermata come l’unica corretta.In conclusione, è evidente che non di violazione di legge si tratta né diomesso esame di fatto discusso e decisivo, ex art.360 n.5 c.p.c., ma diNumero registro generale 20312/2021Numero sezionale 2231/2025Numero di raccolta generale 12600/2026Data pubblicazione 05/05/2026una valutazione di merito operata dalla Corte d’Appello, non censurabilelegittimità.2.

Con il secondo motivo di ricorso [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e AntonioMassa contestano la valorizzazione, da parte della Corte di merito, “delprezzo del terreno - violazione e/o falsa applicazione degli artt. 112, 115 e116 c.p.c. e 1362, 1363, 1366 c.c. – motivazione apparente conriferimento al numero 5 dell’art. 360 c.p.c.”, perché la Corte d’Appello diNapoli sarebbe giunta a considerare il terreno, oggetto del contrattopreliminare, edificabile sulla scorta di personali considerazioni in merito alprezzo di vendita pattuito.Secondo i ricorrenti, infatti, la motivazione sul prezzo non sarebbeancorata a dati analitici certi e sarebbe priva del necessario supporto dellavalutazione di uno specialista.

La Corte di rinvio avrebbe deciso sulla solabase della propria scienza personale, derivante chiaramente da incerti egenerici elementi non specialistici, laddove sarebbe stata tenuta arisolvere i dubbi ed i punti critici mediante ausilio di un consulente tecnico.La valutazione del prezzo (tra l’altro concordato in epoca molto precedentea quella della decisione) avrebbe infatti carattere squisitamente tecnico eavrebbe richiesto una indagine presupponente particolari cognizioniscientifiche; il Giudice non avrebbe potuto provvedere, come avvenuto,sul punto sulla base di cognizioni proprie integrate da presunzioni enozioni di comune esperienza, senza nemmeno fare ricorso a conoscenzespecialistiche acquisite direttamente attraverso studi o ricerche personali;da ciò conseguirebbe il carattere solo apparente della motivazioneinerente alla prospettata rilevanza del prezzo pattuito, perché ritenutoapoditticamente coerente con il divisato trasferimento di un suoloedificabile, mentre risulta palesemente eccessivo e sproporzionato seriferito alla cessione di una superficie di terreno di natura agricola estesaNumero registro generale 20312/2021Numero sezionale 2231/2025Numero di raccolta generale 12600/2026Data pubblicazione 05/05/2026meno di mezzo ettaro -senza alcuna considerazione della presenza diun fabbricato rurale di due vani ed accessori-.Il motivo è palesemente infondato per entrambi gli aspetti valorizzati.Anche questo motivo è misto e per esso valgono le considerazionisvolte in relazione al primo motivo, essendo possibile anche in questocaso distinguere i profili di critica rientranti nell’ambito della violazione dilegge da quelli inquadrabili nell’ambito dell’art.360 n.5 c.p.c.La sproporzione del prezzo pattuito rispetto all’acquisto di un’areaagricola è stata affermata dalla Corte di cassazione nella sentenzarescindente, ove si precisa appunto che l’entità del prezzo pattuito paria £ 600.000.000 riferite all’anno 1992, è coerente con iltrasferimento di un suolo edificabile ed eccessivo, invece, in relazione allacessione di una superficie agricola estesa meno di mezzo ettaro : laCorte di merito ha quindi correttamente valorizzato una circostanza che laCorte di legittimità aveva indicato come dato di fatto significativo.Quanto all’assenza di approfondimenti tecnici per ottenere ilnecessario riscontro all’affermata incoerenza del prezzo con lacompravendita di terreno agricolo, si rileva che non era necessario, inconcreto, accertare quale fosse il prezzo corretto, all’epoca, per acquistareun terreno edificabile invece che agricolo e quindi quale sproporzione diprezzo in concreto era riscontrabile: l’elemento di sproporzioneevidenziato dalla Corte di legittimità è stato tenuto presente dalla Corte dirinvio quale circostanza indiziaria idonea a valorizzare quanto giàemergeva dal testo negoziale -linea di distacco tra l’appezzamento diterreno oggetto del preliminare e la restante parte del fondo di proprietàdei promittenti venditori fissata a circa 75 metri di distanza dal confinecon la via [OSCURATO:PERSONA] XXIII, con ricomprensione nell’appezzamento dacedere della porzione edificabile secondo il vigente strumentourbanistico del Comune di Boscoreale -, con il quale appariva coerenteanche il comportamento tenuto dai promittenti venditori -che prima dellaNumero registro generale 20312/2021Numero sezionale 2231/2025Numero di raccolta generale 12600/2026Data pubblicazione 05/05/2026data fissata per il rogito collaborarono con il promissario acquirente per lapresentazione presso il Comune di Boscoreale della domanda di rilasciodella concessione edilizia di un nuovo fabbricato per civili abitazioni-.Pure per il motivo in esame le doglianze dei ricorrenti sono rivolte algoverno da parte del Giudice di merito del materiale istruttorio e alla suavalutazione, anche sotto l’aspetto della sua sufficienza e adeguatezza, aifini della decisione, insindacabili in sede di legittimità se supportati, comenel caso di specie, da motivazione concreta, logica e non contraddittoria -ampiamente rispettosa del minimo costituzionale richiesto dall’art.111Cost.-.3.

Con il terzo motivo i ricorrenti si dolgono della non correttainterpretazione del contratto, in violazione e/o falsa applicazione degliart.1362, 1363, 1366 c.c. .La Corte di rinvio avrebbe affermato l’edificabilità parziale del terrenoquale elemento essenziale del contratto basandosi su un’erratainterpretazione dello stesso. [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] ancora come la comune intenzione delle parti si deve ricavaredal testo del contratto e soltanto quando il testo non sia chiaro èconsentito ricorrere al comportamento complessivo delle parti, ancheeventualmente posteriore alla stipula: nel caso di specie, emergendo dalcontratto il carattere meramente descrittivo del riferimento all’edificabilitàparziale del terreno, vi sarebbe stata ad opera del Giudice di rinvioviolazione degli art.1362, 1363 e 1366 c.c. anche per l’utilizzo nonnecessario di elementi esterni al testo negoziale.Il motivo, in parte ripetitivo delle critiche già sviluppare con il primomotivo di ricorso, è infondato.Si richiamano le considerazioni svolte nel contesto dell’esame delprimo motivo di ricorso, con l’ulteriore precisazione che i ricorrentipongono come presupposto di partenza ciò che avrebbe dovuto essereinvece il punto d’arrivo dell’attività interpretativa della volontà negoziale, eNumero registro generale 20312/2021Numero sezionale 2231/2025Numero di raccolta generale 12600/2026Data pubblicazione 05/05/2026cioè il carattere descrittivo del riferimento all’edificabilità parziale del suolocontenuto nel testo del contratto preliminare oggetto di contestazione.4.

Con il quarto motivo di critica, rubricato della edificabilità delterreno oggetto di causa – della nota della sovraintendenza – violazione efalsa applicazione degli art. 1 quinquies dl. 312/1985 convertito in l.431/1985 in combinato disposto con l’art. 2 d.m. 265 ai sensi dell’art art.360 comma 3 e 5 c.p.c. , i ricorrenti censurano la decisione della Corted’Appello di Napoli prospettando la violazione e falsa applicazione degliart. 1 quinquies DL. 312/1985 convertito in L. 431/1985, in combinatodisposto con l’art. 2 D.M. 265 del [OSCURATO:DATA_NASCITA], violazione, che avrebbeindotto il Giudice di rinvio a considerare il terreno oggetto di causasoggetto a vincolo assoluto di inedificabilità.Sul suolo oggetto di causa era ed è presente un fabbricato rurale didue vani ed accessori che, secondo la normativa richiamata dalla Corte dirinvio, potrebbe essere soggetto ad intervento di manutenzione ordinaria,straordinaria, consolidamento statico e restauro conservativo.

Laderoga alla inedificabilità è, di fatto, opportunità alla edificabilità e, delresto, ciò spiegherebbe la nota della Sovraintendenza del 1992 posta dalGiudice erroneamente a sostegno della propria decisione, tesa adaccertare la assoluta inedificabilità del suolo, e attestante invece solol’incompletezza della documentazione di supporto.Anche il motivo in esame è infondato.La Corte di merito ha accertato l’impossibilità di costruire nell’areacompravenduta a prescindere dall’esistenza del fabbricato di due vani eaccessori, la cui ipotetica ristrutturazione non avrebbe comunquepermesso alcun incremento di volumi.Dietro la prospettazione apparente della violazione delle normeindicate nella rubrica del motivo i ricorrenti vogliono rimettere indiscussione il merito della valutazione operata dalla Corte di rinvio che,esaminate e interpretate le risultanze istruttorie, ha implicitamenteNumero registro generale 20312/2021Numero sezionale 2231/2025Numero di raccolta generale 12600/2026Data pubblicazione 05/05/2026ritenuto irrilevante la presenza del fabbricato di due vani ed accessori -inalcun modo modificabile quanto all’aspetto esteriore né incrementabilequanto alla volumetria- ad escludere la sostanziale inedificabilità dell’area,tale da giustificare il ricorrere di una situazione di aliud pro alio fondantela disposta risoluzione del contratto per grave inadempimento deipromittenti venditori.Anche sotto il profilo del richiamato disposto dell’art.360 co 1 n.5c.p.c., è da escludere che l’esistenza del fabbricato di due vani e accessorisia un fatto omesso -la Corte di merito lo ha implicitamente consideratoquando ha sottolineato il divieto, per il Comune di Boscoreale, direalizzazione di qualsiasi intervento comportante l’incremento dei volumiesistenti, in quanto inserito in zona RUA , rilevante nell’ambito delgiudizio solo in considerazione della presenza del fabbricato di due vaniche, come detto, non avrebbe potuto essere incrementato- e che dettacircostanza presenti comunque decisività al fine di superare il fatto chel’immobile promesso in vendita aveva, in concreto, caratteristichecompletamente diverse da quelle pattuite, trattandosi di terrenoinedificabile e perciò stesso inidoneo a soddisfare la funzione economico-sociale assunta come essenziale dalle parti .Il ricorso deve essere pertanto integralmente respinto.Le spese del presente giudizio di legittimità, liquidate come dadispositivo, seguono la soccombenza.Considerato il tenore della pronuncia, va dato atto –ai sensi dell’art.13, comma 1-quater, del D.P.R. n. 115 del 2002– della sussistenza deipresupposti processuali per il versamento di un ulteriore importo a titolocontributo unificato, pari a quello previsto per la proposizionedell’impugnazione, se dovuto.

P.Q.MLa Corte di Cassazione rigetta il ricorso e condanna [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] eAntonio Massa al pagamento, in favore di [OSCURATO:PERSONA], Patrizia DiNumero registro generale 20312/2021Numero sezionale 2231/2025Numero di raccolta generale 12600/2026Data pubblicazione 05/05/2026Martino e [OSCURATO:PERSONA], in qualità di eredi di [OSCURATO:PERSONA],delle spese del presente giudizio di legittimità, che liquida in € 7.500,00per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15%, agliesborsi liquidati in € 200,00 ed agli accessori di legge, inclusi iva e cassaavvocati.Dichiara la sussistenza dei presupposti processuali per il versamento,da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributounificato pari a quello previsto per il ricorso, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda SezioneCivile, il 18 settembre 2025.[OSCURATO:PERSONA] MACCARRONEIl PRESIDENTE

Anonimizzato ex art. 52 D.Lgs. 196/2003
o Carnevale, elettivamente domiciliati presso il suostudio in Roma, via [OSCURATO:PERSONA] n.1 -domicilio digitale alla PEC:[OSCURATO:EMAIL].it--ricorrenti-contro[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] in qualità di eredidi [OSCURATO:PERSONA], rappresentati e difesi dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA][OSCURATO:PERSONA] -domicilio digitale alla PEC:sergio.nitratoizzo@ordineavvocatita.it--controricorrenti-Numero registro generale 20312/2021Numero sezionale 2231/2025Numero di raccolta generale 12600/2026Data pubblicazione 05/05/2026avverso la sentenza della Corte d'Appello di Napoli n. 77/2021 depositatail 13/01/2021.Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 18/09/2025dal [OSCURATO:PERSONA].Udito il Pubblico Ministero, in persona del [OSCURATO:PERSONA] Procuratore GeneraleRosa Maria dell'Erba, che ha concluso per rigetto del ricorso.Uditi per i ricorrenti l'Avv. [OSCURATO:PERSONA] e per i controricorrenti l'Avv.[OSCURATO:PERSONA], che hanno richiamato le difese svolte.[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] avevano concluso in data 14.4.1992un contratto preliminare di compravendita di una zona di terreno estesamq 3.350, in Comune di Boscoreale, in qualità di promittenti venditori;nella posizione dell’originario promissario acquirente, [OSCURATO:PERSONA], erasubentrato [OSCURATO:PERSONA], che aveva avviato la praticaamministrativa per ottenere la concessione edilizia necessaria percostruire sul terreno promesso in vendita; la pratica aveva avuto esitonegativo perché l’area era risultata sottoposta ai vincoli di inedificabilitàimposti dal d.l. n.312/1985, convertito in l. n.431/1985; in seguito l’areafu destinata solo a recupero urbanistico-edilizio e a restauro ambientale,in base al [OSCURATO:PERSONA] dell’area del Vesuviosuccessivamente approvato nel 1995.Annunziata convenendo in giudizio [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] einstando, tra l’altro, per la risoluzione del contratto preliminare perinadempimento dei promittenti venditori, non avendo il terreno promessoin vendita la qualità necessaria per la quale era intervenuta la stipula,consistente nella sua edificabilità. I convenuti avevano contestato ledomande dell’attore e, in via riconvenzionale, avevano svolto domanda exart.2932 c.c.Numero registro generale 20312/2021Numero sezionale 2231/2025Numero di raccolta generale 12600/2026Data pubblicazione 05/05/2026Tutte le domane proposte da [OSCURATO:PERSONA], compresa ladomanda di risoluzione fondata sul disposto dell’art.1489 c.c., erano staterespinte sia dal Tribunale di [OSCURATO:PERSONA] che, in sede diimpugnazione, dalla Corte d’Appello di Napoli, mentre era stata valutatapositivamente in entrambi i gradi la domanda ex art.2932 c.c.riconvenzionalmente azionata dai promittenti venditori.Proposto ricorso per cassazione da [OSCURATO:PERSONA], la Corte diCassazione lo aveva accolto in relazione al terzo motivo (di critica perl’errata applicazione degli art.1489, 1490 c.c.), con assorbimento dei primidue (prospettanti l’errata applicazione degli art.1362 c.c. e s. e l’omessavalutazione delle risultanze istruttorie). L’ordinanza n.10212/2013 avevamotivato la disposta cassazione con rinvio della sentenza d’appelloevidenziando, in fatto, che la motivazione è contraddittoria edinsufficiente atteso che: a) l'assunto della sentenza "che le partiespressamente previdero che oggetto del contratto non fosse un suoloedificatorio" non tiene conto del riportato rilievo del promissario che ilcontratto disponeva che "la linea di distacco tra la zona di terrenopromessa in vendita ed il restante fondo dei sigg. Massa sarà a circa mt.75 di distanza dalla via [OSCURATO:PERSONA] XXIII e comunque alla distanza taleda poter comprendere nella zona promessa in vendita la parte del fondoedificabile secondo il vigente strumento urbanistico del Comune diBoscoreale"; b) e quello che l'inclusione nella zonetta da vendere della"parte di fondo edificabile secondo il vigente strumento urbanistico" valecome elemento descrittivo, anche ai fini della valutazione economica, manon come indicazione di una qualità essenziale della stessa non chiariscecome l'indicazione nel contratto di un prezzo del suolo coerente con la suamenzionata natura edificabile non costituisca un elemento descrittivo edidentificativo della superficie e che l'assenza della qualità edificatoria di unfondo non si risolva in diversità dell'oggetto”.Numero registro generale 20312/2021Numero sezionale 2231/2025Numero di raccolta generale 12600/2026Data pubblicazione 05/05/2026Riassunto tempestivamente il giudizio in sede di rinvio, la Corted’Appello di Napoli aveva dichiarato risolto il contratto preliminare del14.4.1992, con condanna di [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] a restituirea [OSCURATO:PERSONA] sia l’acconto versato, sia l’importo corrispondentealla caparra corrisposta, pari a complessivi € 154.937,07, oltre interessilegali, con rigetto di tutte le altre domande proposte. A fondamento delladecisione la Corte di merito aveva osservato quanto segue: -tenuto contodelle indicazioni emergenti dalla sentenza di cassazione e riesaminati allaluce delle stesse i motivi di appello articolati da [OSCURATO:PERSONA], sideve affermare che la natura edificatoria di parte del terreno formanteoggetto del contratto preliminare di compravendita in data 14.4.1992costituisse una qualità essenziale del bene promesso in vendita; -ciò inragione del fatto che altrimenti non si spiegherebbe: a) per quale motivo icontraenti, dopo aver fissato a circa 75 m. di distanza dal confine conla via [OSCURATO:PERSONA] XXIII la linea di distacco tra l’appezzamento diterreno oggetto del preliminare e la restante parte del fondo di proprietàdei promittenti venditori, abbiano avvertito l’esigenza di precisare che indetto appezzamento doveva in ogni caso essere inclusa la porzione‘edificabile secondo il vigente strumento urbanistico del Comune diBoscoreale’, così operando un chiaro e inequivoco riferimento alle concretepossibilità di esercizio dello jus aedificandi da parte del promissarioacquirente e ingenerando in quest’ultimo il ragionevole affidamentonell’utilizzabilità dell’immobile a fini costruttivi ; b) l’entità del prezzopattuito pari a £ 600.000.000, coerente con il trasferimento di un suoloedificabile ed eccessivo, invece, in relazione alla cessione di una superficieagricola estesa meno di mezzo ettaro; c) il comportamento tenuto daipromittenti venditori che prima della data fissata per il rogito avevanocollaborato con il promissario acquirente per la presentazione presso ilComune di Boscoreale della domanda di rilascio della concessione ediliziadi un nuovo fabbricato per civili abitazioni; -sulla scorta diNumero registro generale 20312/2021Numero sezionale 2231/2025Numero di raccolta generale 12600/2026Data pubblicazione 05/05/2026un’interpretazione sia letterale che logico-sistematica del contrattopreliminare si deve affermare che la qualità parzialmente edificatoria delterreno promesso in vendita non fosse meramente descrittiva, comeritenuto nelle precedenti fasi di merito, ma volta ad indicare una qualitàessenziale del bene; -la porzione di terreno di cui si discute non erasuscettibile di sfruttamento edilizio, come emerge dall’interpretazione delDM [OSCURATO:DATA_NASCITA] del Ministero dei [OSCURATO:PERSONA], dalla l. n.1497/1939, dalsuccessivo DM 26.4.1985 dello stesso Ministero, e quindi dal d. l.n.312/1985, conv. in l. n.431/1985 e dall’intervento del Ministro per i BeniCulturali ex l. n.616/1977, di approvazione del [OSCURATO:PERSONA] del Vesuvio, in assenza di approvazione di piani paesistici o dipiani urbanistico-territoriali da parte della Regione Campania; nellospecifico, l’area del Comune di Boscoreale di cui si discute risulta essereinclusa nella cd zona RUA, comprendente aree urbanizzate di elevatovalore paesistico da sottoporre a recupero urbanistico-edilizio e restauropaesistico ambientale, con divieto di interventi di incremento dei volumiesistenti; -coordinando tra loro le disposizioni richiamate, emerge che almomento della stipula come pure alla data stabilita per il rogito il terrenopromesso in vendita era sottoposto al vincolo di assoluta inedificabilitàsancito dall’art.1 quinquies d.l. n.312/1985 conv. in l. n.431/1985, rientrando il Comune di Boscoreale tra le aree individuate ai sensidell’art.2 del DM [OSCURATO:DATA_NASCITA], nelle quali era vietata, fino alla futuraapprovazione del piano paesistico, ogni modificazione dell’assetto delterritorio , nonché ogni opera edilizia (esclusi gli interventi dimanutenzione, consolidamento statico e restauro conservativo noncomportanti alterazione dello stato dei luoghi e dell’aspetto esteriore degliedifici); la situazione era rimasta la stessa anche dopo l’intervento delpiano territoriale paesistico dell’area vesuviana del 1995; -ricorre nel casodi specie l’ipotesi di aliud pro alio, essendo stato promesso in vendita unbene immobile le cui caratteristiche erano completamente diverse daNumero registro generale 20312/2021Numero sezionale 2231/2025Numero di raccolta generale 12600/2026Data pubblicazione 05/05/2026quelle pattuite nel contratto, trattandosi di terreno inedificabile; -inoltre ipromittenti venditori avevano garantito la libertà del bene da oneri reali,dichiarazione sulla quale il promissario acquirente poteva confidareconsiderando effettivamente edificabile parte dell’area compravenduta,tanto più che nel preliminare non veniva fatto alcun cenno al DM28.3.1985 che aveva incluso Boscoreale tra le aree in cui rimanevaoperante fino ad approvazione del piano paesistico regionale il divietoassoluto di edificazione ex art.1 quinquies l. n.431/85; -è imputabile aipromittenti venditori la mancata attuazione del programma negoziale,determinata dall’inidoneità assoluta del bene a fornire l’utilità richiesta, esussistono i presupposti per risolvere il contratto preliminare per loroinadempimento grave.Avverso la sentenza della Corte d’Appello di Napoli hanno propostoricorso per cassazione [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], affidandolo aquattro motivi.[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], in qualità dieredi di [OSCURATO:PERSONA], hanno depositato controricorsocontrastando sia l’ammissibilità, sia la fondatezza del ricorso percassazione.Il PG ha depositato conclusioni scritte chiedendo il rigetto del ricorsoed entrambe le parti costituite hanno depositato memorie illustrative.Alla pubblica udienza dell’[OSCURATO:DATA_NASCITA], dopo la relazione del Consigliere,il [OSCURATO:PERSONA] Dell’Erba ha richiamato eillustrato le conclusioni già depositate; anche l’avv. [OSCURATO:PERSONA] peri ricorrenti e l’avv. [OSCURATO:PERSONA] per gli eredi [OSCURATO:PERSONA] hannorichiamato le difese svolte.RAGIONI DELLA DECISIONELa Corte di Cassazione ha operato il precedente rinvio sul presuppostodi un vizio di motivazione della sentenza d’appello: il ricorrente [OSCURATO:PERSONA][OSCURATO:PERSONA] aveva formulato il terzo motivo di ricorso come rientrante inNumero registro generale 20312/2021Numero sezionale 2231/2025Numero di raccolta generale 12600/2026Data pubblicazione 05/05/2026una ipotesi di violazione di legge rilevante ai sensi dell’art.360 n.3 c.p.c.ma il motivo era stato accolto, previa sua implicita riqualificazionenell’ambito dell’art.360 n.5 c.p.c., nel testo previgente alla riforma del2012 (DL n.83/2012, conv. in L. n.134/2012), che permetteva il sindacatosulla sentenza d’appello per omessa, insufficiente o contraddittoriamotivazione circa un punto decisivo della controversia, prospettato dalleparti o rilevabile d’ufficio . Si legge infatti nella motivazionedell’ordinanza che il fondamento del rinvio non è dato dal rilievo di unaviolazione di legge ma dalla motivazione contraddittoria einsufficiente , con esplicitazione dei punti critici riproposti allavalutazione del Giudice del rinvio nei termini sopra letteralmente riportati.A riscontro di quanto osservato sta il fatto che dal contenutodell’ordinanza n.10212/2013 non emerge l’enunciazione di principi didiritto vincolanti, in quanto tali, per il Giudice di rinvio, ma solo l’invito aduna rivalutazione del materiale istruttorio in ordine al rilievo da assegnareall’edificabilità parziale del terreno promesso in vendita, come qualitànecessaria del bene promesso in vendita oppure come elementomeramente descrittivo.L’art. 384 co 2 c.p.c. precisa ancora che, anche quando non vi sial’enunciazione di un principio di diritto vincolante, il Giudice di rinvio deveuniformarsi “comunque a quanto statuito dalla Corte”.I limiti dei poteri del Giudice di rinvio sono stati più volte valutati nellepronunce di legittimità e questa Corte ha ripetutamente affermato che,mentre nell’ipotesi di pronuncia di annullamento che abbia accolto ilricorso per cassazione per violazione o falsa applicazione di norme didiritto, il Giudice di merito deve soltanto uniformarsi, ex art. 384, comma1, c.p.c., al principio di diritto enunciato dalla pronuncia di cassazione,senza possibilità di modificare l'accertamento e la valutazione dei fattiacquisiti al processo, l’annullamento per vizio di motivazione in ordine apunti decisivi della controversia permette, in sede di rinvio, non solo laNumero registro generale 20312/2021Numero sezionale 2231/2025Numero di raccolta generale 12600/2026Data pubblicazione 05/05/2026valutazione libera dei fatti già accertati ma anche l’indagine su altri fatti,ai fini di un apprezzamento complessivo in funzione della statuizione darendere in sostituzione di quella cassata, ferme le preclusioni e decadenzegià verificatesi -in tal senso, cfr. Cass. n.448/2020, n.28734/2022,n.17240/2023 e, prima, Cass. a SSUU n.17779/2013 in relazione adun’ipotesi di illecito disciplinare dei Magistrati-.Le verifiche istruttorie richiamate sono possibili ed anzi doverose,purché non siano rimessi in discussione l’individuazione dei fatti rilevantieffettuata dalla Corte di Cassazione e l’attribuzione ad essi del carattere didecisività -cfr. Cass. n.3150/2024; Cass. n.23704/2024-. Nell’ipotesi dicassazione per vizio motivazionale, infatti, la decisione all’esito del giudiziodi rinvio, pur nel contesto di poteri del Giudice di rinvio che si estendononon solo alla libera valutazione dei fatti già accertati ma anche allaindagine su altri fatti, non si può fondare sugli elementi già censurati nelprovvedimento impugnato e non può dissentire sull’esistenza e decisivitàdei fatti individuati come tali dalla Corte di legittimità in sede rescindente -cfr. ancora, al riguardo, Cass. n.13719/2006 secondo la quale nell’ipotesiin esame “la sentenza rescindente - indicando i punti specifici di carenza odi contraddittorietà della motivazione - non limita il potere del giudice dirinvio all'esame dei soli punti indicati, da considerarsi come isolati dalrestante materiale probatorio, ma conserva al giudice stesso tutte lefacoltà che gli competevano originariamente quale giudice di merito,relative ai poteri di indagine e di valutazione della prova, nell'ambito dellospecifico capo della sentenza di annullamento. In quest'ultima ipotesi, poi,il giudice di rinvio, nel rinnovare il giudizio, è tenuto a giustificare ilproprio convincimento secondo lo schema esplicitamente odimplicitamente enunciato nella sentenza di annullamento, in sede diesame della coerenza del discorso giustificativo, evitando di fondare ladecisione sugli stessi elementi del provvedimento annullato, ritenutiillogici, e con necessità, a seconda dei casi, di eliminare le contraddizioni eNumero registro generale 20312/2021Numero sezionale 2231/2025Numero di raccolta generale 12600/2026Data pubblicazione 05/05/2026sopperire ai difetti argomentativi riscontrati”; Cass. n.12102/2014; Cass.n.22989/2018; Cass. n.8971/2019, che ha precisato ancora come“Nell'ipotesi di cassazione della pronuncia impugnata per difetto dimotivazione, ove in sede di rinvio sia richiesta l'indagine e l'esame dei fattipretermessi nel provvedimento annullato, il giudice, pur godendo di ampialibertà di apprezzamento, non può dissentire sulla decisività dei fattiindicati dalla Corte di cassazione sia nel vecchio che del nuovo art. 360 n.5 c.p.c.”; Cass. SSUU n.18303/2020; Cass. n.23704/2024)-.Occorre ancora sottolineare che la pronuncia della Corte di Cassazionesupera, per la parte della sentenza d’appello cassata, le valutazioni inprecedenza operate in primo e in secondo grado, sulle quali stimolaappunto il riesame nel merito attraverso il Giudice del rinvio, ed è esclusoche possa essere rimessa in discussione, in sede di rinvio o nellasuccessiva sede di legittimità, la correttezza dell’operato del Giudice dilegittimità.Alla luce delle indicazioni che precedono risultano privi di consistenza irilievi dei ricorrenti che vorrebbero rimettere in discussione la correttezzadell’ordinanza rescindente in ordine all’identificazione delle circostanze difatto in essa indicate, accertate quindi come esistenti e come nonadeguatamente valutate nelle precedenti fasi di merito, a nulla rilevandoin senso opposto la conformità delle sentenze di primo e secondo grado,travolte dalla cassazione con rinvio.I motivi di ricorso proposti da [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] essere vagliati tenendo conto delle considerazioni sopra svolte.1. Con il primo motivo di ricorso, rubricato del caratteredescrittivo della edificabilità - violazione e/o falsa applicazione degli artt.116 c.p.c. e 1362, 1363, 1366 c.c. – motivazione apparente conriferimento al numero 5 dell’art. 360 c.p.c. , i ricorrenti lamentano laconsiderazione, ad opera della Corte di rinvio, dell’elemento dellaNumero registro generale 20312/2021Numero sezionale 2231/2025Numero di raccolta generale 12600/2026Data pubblicazione 05/05/2026edificabilità del terreno quale elemento essenziale del contrattopreliminare e non già quale mero elemento descrittivo.I ricorrenti evidenziano ancora che il fondo oggetto di contratto nonera, all’epoca del preliminare, identificabile catastalmente, per cui“molteplici elementi descrittivi (ed anzi, quanti più elementi descrittivipossibile) erano evidentemente necessari proprio al fine di evitare chepotessero essere ingenerate confusioni sull’oggetto”, e che, ad ogni modo,all’interno del fondo vi era un rudere alla parte di terreno contenente ilquale le parti vollero dare risalto con l’utilizzo del termine “edificabilità”; lacircostanza dell’esistenza del rudere non sarebbe, sempre secondo iricorrenti, di poco conto poiché nella comune volontà delle parti vi sarebbestata l’intenzione di identificare il terreno come edificabile per la presenzasu di esso del fabbricato rurale che avrebbe potuto essere soggetto aristrutturazione secondo la normativa urbanistica della zona. Rilevanoancora i ricorrenti che la motivazione della Corte di rinvio sarebbecontraria ai principi costituzionali, poiché del tutto assente o apparente, edintegrerebbe comunque la violazione e falsa applicazione degli artt. 116c.p.c. e 1362, 1363, 1366 c.c. nel ritenere l’elemento della edificabilitàquale elemento essenziale del contratto preliminare, dovendosi qualificarelo stesso come mero elemento descrittivo, in linea con quanto già ritenutoin precedenza dal Tribunale di [OSCURATO:PERSONA] e dalla Corte d’Appello diNapoli.Il motivo è infondato sotto tutti i profili prospettati.La doglianza in esame è da considerare mista, perché in essa sonoenucleabili più profili di doglianza, prospettati sia come violazione di legge(art.1362, 1363 e 1366 c.c., nonché art.116 c.p.c.) rilevante nell’ambitodi operatività dell’art.360 co 1 n.3 c.p.c., e sia come inadeguatavalutazione delle risultanze istruttorie per omesso esame di un fattodecisivo discusso tra le parti, tale da comportare asseritamentel’apparenza della motivazione, rientrante nell’ambito di operativitàNumero registro generale 20312/2021Numero sezionale 2231/2025Numero di raccolta generale 12600/2026Data pubblicazione 05/05/2026dell’art.360 co 1 n.5 c.p.c. Il motivo non presenta, peraltro, profili diinammissibilità, perché appare realizzabile senza troppe difficoltànell’ambito delle deduzioni dei ricorrenti l’operazione di scissione tra i duepoli sui quali si articolano le critiche sottoposte al vaglio di legittimità -cfr.,al riguardo, l’ordinanza Corte Cass. n.39169/2021, in motivazione-.Quanto alla pretesa violazione di legge, non si ravvisano i presuppostiper teorizzare la violazione da parte della Corte di rinvio del disposto degliart.1362, 1363 e 1366 c.c.In proposito si osserva che a norma dell'art. 1362 c.c., il dato testualedel contratto, pur importante, non può essere ritenuto da solo decisivo aifini della ricostruzione della volontà delle parti, perché il significato delledichiarazioni negoziali può ritenersi acquisito solo al termine del processointerpretativo, che non può arrestarsi al tenore letterale delle parole, madeve considerare tutti gli ulteriori elementi, testuali ed extratestuali,indicati dal legislatore, anche quando le espressioni appaiano di per séchiare, atteso che un'espressione prima facie chiara può non risultare piùtale se collegata ad altre espressioni contenute nella stessa dichiarazioneo posta in relazione al comportamento complessivo delle parti; neconsegue che l'interpretazione del contratto, da un punto di vista logico, èun percorso circolare che impone all'interprete, dopo aver compiutol'esegesi del testo, di ricostruire in base ad essa l'intenzione delle parti equindi di verificare se quest'ultima sia coerente con le restanti disposizionidel contratto e con la condotta delle parti medesime -così Cass.n.9380/2016; nello stesso senso le pronunce successive e, in particolare,Cass. n.32786/2022-: debbono altresì essere valorizzati nell’attivitàinterpretativa i canoni ermeneutici idonei a dare rilievo alla ragionepratica del contratto, in conformità agli interessi che le parti medesimehanno inteso tutelare mediante la stipulazione negoziale -così Cass.n.31811/2024-.Numero registro generale 20312/2021Numero sezionale 2231/2025Numero di raccolta generale 12600/2026Data pubblicazione 05/05/2026L’attività interpretativa del contratto è riservata al giudice di merito edè censurabile in sede di legittimità solo per erronea o insufficientemotivazione, ovvero per violazione dei canoni di ermeneutica contrattuale,che si deve dedurre con la specifica indicazione nel ricorso per cassazionedel modo in cui il ragionamento del giudice si sia discostato dai suddetticanoni, per evitare che la ricostruzione del contenuto della volontà delleparti si traduca nella mera proposizione di un'interpretazione diversa daquella censurata, come tale inammissibile in sede di legittimità -così Cass.n.353/2025; nello stesso senso Cass. n.11254/2018; Cass.n.18214/2024-.Ora, le critiche dei ricorrenti, costruite con ampio richiamo allemotivazioni delle sentenze conclusive del giudizio di primo grado e dellafase di appello, la cui adeguatezza e sufficienza sono state in concretodisattese dalla cassazione con rinvio della sentenza d’appello, siappuntano sostanzialmente sull’interpretazione del contenuto del contrattopreliminare, ove nell’individuare il terreno promesso in vendita sievidenzia che “la linea di distacco tra la zona di terreno promessa invendita ed il restante fondo dei sigg. Massa sarà a circa mt. 75 di distanzadalla via [OSCURATO:PERSONA] XXIII e comunque alla distanza tale da potercomprendere nella zona promessa in vendita la parte del fondo edificabilesecondo il vigente strumento urbanistico del Comune di Boscoreale":secondo i ricorrenti se la Corte di rinvio si fosse attenuta al dato letterale,interpretandolo nel contesto complessivo del contratto, avrebbe dovutoconcludere che, non essendo il fondo oggetto di compravenditaidentificabile catastalmente, erano necessari per individuarlo molteplicielementi descrittivi, e uno di detti elementi sarebbe stato proprio iltermine edificabilità , riferito alla porzione di terreno sulla quale erapresente il fabbricato di due vani e accessori.Appare evidente che il riferimento dei ricorrenti alle disposizioninormative che si affermano violate non è riscontrato da alcun concretoNumero registro generale 20312/2021Numero sezionale 2231/2025Numero di raccolta generale 12600/2026Data pubblicazione 05/05/2026aggancio ad uno specifico vizio dell’iter motivazionale seguito dal Giudicedel rinvio, il quale ha dato conto puntualmente del ragionamento logicoseguito per affermare come elemento essenziale dell’oggetto del contrattopreliminare l’edificabilità parziale del terreno compravenduto, ancorandoloa precisi elementi testuali ulteriormente supportati dal comportamentodelle parti nell’immediatezza della stipula. La Corte di merito ha datoaltresì conto del perché l’interpretazione dell’indicazione sopra riportatacome limitata a fornire elementi descrittivi del bene promesso in vendita,proposta dai promittenti venditori, non era condivisibile.Le critiche svolte dai ricorrenti -pur se contengono un’analisi in lineagenerale del contenuto e delle funzionalità degli artt. 1362 e ss. c.c.- nonsupportano in concreto, con riferimenti puntuali alle singole disposizioni intesi violate, come sarebbe stato necessario alla luce delle indicazioni sopraesposte, alcuna violazione nel ragionamento interpretativo seguito dallaCorte d’Appello di Napoli, e nemmeno è riscontrabile la violazione di leggecon riferimento al disposto dell’art. 116 c.p.c., pure richiamato nellarubrica del motivo.Per quest’ultimo profilo, si rileva che, secondo l’indicazione delle SSUUn.20867/2020, ricorre la violazione dell’art.116 c.p.c. quando si alleghiche il giudice, nel valutare una prova o, comunque, una risultanzaprobatoria, non abbia operato - in assenza di diversa indicazionenormativa - secondo il suo “prudente apprezzamento”, pretendendo divalore di prova legale), nonché, qualora la prova sia soggetta ad unaspecifica regola di valutazione, abbia invece dichiarato di valutare lastessa secondo il suo prudente apprezzamento, mentre, ove si deduca cheil giudice ha solamente male esercitato il suo prudente apprezzamentodella prova, la censura era consentita ai sensi dell'art. 360, primo comma,n. 5, cod. proc. civ., nel testo previgente ed ora solo in presenza deiNumero registro generale 20312/2021Numero sezionale 2231/2025Numero di raccolta generale 12600/2026Data pubblicazione 05/05/2026gravissimi vizi motivazionali individuati da questa Corte fin da Cass. Sez.U. nn. 8053 e 8054 del 2014 .Escluso che nel caso concreto si possa rinvenire nella decisioneimpugnata una errata attribuzione di valore probatorio alle risultanzeistruttorie nel senso sopra indicato, la critica rivolta al modo in cui la Cortedi merito avrebbe esercitato il prudente apprezzamento nellavalutazione del materiale istruttorio potrebbe avere rilievo solo nell’ambitodi operatività del disposto dell’art.360 n.5 c.p.c., che è l’altro profilo didoglianza prospettato dai ricorrenti.Il fatto decisivo omesso consisterebbe, in sostanza, nel caratteremeramente descrittivo del richiamo all’edificabilità del terreno (che è unavalutazione e non un fatto), effettuato dalla Corte di rinvio nei terminisopra riportati. Non si lamenta quindi, in concreto, l’omessaconsiderazione di un fatto storico preciso -come invece sarebbe statonecessario: cfr., per tutte, Cass. n.2961/2025-, discusso e di caratteredecisivo da parte della Corte di rinvio, ma si critica la valutazione delcontenuto della clausola negoziale che fa riferimento all’edificabilità delterreno, interpretata in modo plausibile e attraverso un percorsomotivazionale esistente, logicamente consequenziale e privo dicontraddizioni evidenti dal Giudice di rinvio, con esito diverso rispetto aidesiderata dei ricorrenti.[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] vorrebbero in sostanza, attraversole critiche proposte, sostituire all’iter interpretativo delle emergenzeistruttorie seguito dalla Corte d’Appello di Napoli con il raggiungimento diconclusioni plausibili all’esito di un percorso logico riconoscibile, la propriadiversa interpretazione degli accordi negoziali, volta a riconoscere totaleirrilevanza al profilo dell’edificabilità -parziale- del terreno promesso invendita ed affermata come l’unica corretta.In conclusione, è evidente che non di violazione di legge si tratta né diomesso esame di fatto discusso e decisivo, ex art.360 n.5 c.p.c., ma diNumero registro generale 20312/2021Numero sezionale 2231/2025Numero di raccolta generale 12600/2026Data pubblicazione 05/05/2026una valutazione di merito operata dalla Corte d’Appello, non censurabilelegittimità.2. Con il secondo motivo di ricorso [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e AntonioMassa contestano la valorizzazione, da parte della Corte di merito, “delprezzo del terreno - violazione e/o falsa applicazione degli artt. 112, 115 e116 c.p.c. e 1362, 1363, 1366 c.c. – motivazione apparente conriferimento al numero 5 dell’art. 360 c.p.c.”, perché la Corte d’Appello diNapoli sarebbe giunta a considerare il terreno, oggetto del contrattopreliminare, edificabile sulla scorta di personali considerazioni in merito alprezzo di vendita pattuito.Secondo i ricorrenti, infatti, la motivazione sul prezzo non sarebbeancorata a dati analitici certi e sarebbe priva del necessario supporto dellavalutazione di uno specialista. La Corte di rinvio avrebbe deciso sulla solabase della propria scienza personale, derivante chiaramente da incerti egenerici elementi non specialistici, laddove sarebbe stata tenuta arisolvere i dubbi ed i punti critici mediante ausilio di un consulente tecnico.La valutazione del prezzo (tra l’altro concordato in epoca molto precedentea quella della decisione) avrebbe infatti carattere squisitamente tecnico eavrebbe richiesto una indagine presupponente particolari cognizioniscientifiche; il Giudice non avrebbe potuto provvedere, come avvenuto,sul punto sulla base di cognizioni proprie integrate da presunzioni enozioni di comune esperienza, senza nemmeno fare ricorso a conoscenzespecialistiche acquisite direttamente attraverso studi o ricerche personali;da ciò conseguirebbe il carattere solo apparente della motivazioneinerente alla prospettata rilevanza del prezzo pattuito, perché ritenutoapoditticamente coerente con il divisato trasferimento di un suoloedificabile, mentre risulta palesemente eccessivo e sproporzionato seriferito alla cessione di una superficie di terreno di natura agricola estesaNumero registro generale 20312/2021Numero sezionale 2231/2025Numero di raccolta generale 12600/2026Data pubblicazione 05/05/2026meno di mezzo ettaro -senza alcuna considerazione della presenza diun fabbricato rurale di due vani ed accessori-.Il motivo è palesemente infondato per entrambi gli aspetti valorizzati.Anche questo motivo è misto e per esso valgono le considerazionisvolte in relazione al primo motivo, essendo possibile anche in questocaso distinguere i profili di critica rientranti nell’ambito della violazione dilegge da quelli inquadrabili nell’ambito dell’art.360 n.5 c.p.c.La sproporzione del prezzo pattuito rispetto all’acquisto di un’areaagricola è stata affermata dalla Corte di cassazione nella sentenzarescindente, ove si precisa appunto che l’entità del prezzo pattuito paria £ 600.000.000 riferite all’anno 1992, è coerente con iltrasferimento di un suolo edificabile ed eccessivo, invece, in relazione allacessione di una superficie agricola estesa meno di mezzo ettaro : laCorte di merito ha quindi correttamente valorizzato una circostanza che laCorte di legittimità aveva indicato come dato di fatto significativo.Quanto all’assenza di approfondimenti tecnici per ottenere ilnecessario riscontro all’affermata incoerenza del prezzo con lacompravendita di terreno agricolo, si rileva che non era necessario, inconcreto, accertare quale fosse il prezzo corretto, all’epoca, per acquistareun terreno edificabile invece che agricolo e quindi quale sproporzione diprezzo in concreto era riscontrabile: l’elemento di sproporzioneevidenziato dalla Corte di legittimità è stato tenuto presente dalla Corte dirinvio quale circostanza indiziaria idonea a valorizzare quanto giàemergeva dal testo negoziale -linea di distacco tra l’appezzamento diterreno oggetto del preliminare e la restante parte del fondo di proprietàdei promittenti venditori fissata a circa 75 metri di distanza dal confinecon la via [OSCURATO:PERSONA] XXIII, con ricomprensione nell’appezzamento dacedere della porzione edificabile secondo il vigente strumentourbanistico del Comune di Boscoreale -, con il quale appariva coerenteanche il comportamento tenuto dai promittenti venditori -che prima dellaNumero registro generale 20312/2021Numero sezionale 2231/2025Numero di raccolta generale 12600/2026Data pubblicazione 05/05/2026data fissata per il rogito collaborarono con il promissario acquirente per lapresentazione presso il Comune di Boscoreale della domanda di rilasciodella concessione edilizia di un nuovo fabbricato per civili abitazioni-.Pure per il motivo in esame le doglianze dei ricorrenti sono rivolte algoverno da parte del Giudice di merito del materiale istruttorio e alla suavalutazione, anche sotto l’aspetto della sua sufficienza e adeguatezza, aifini della decisione, insindacabili in sede di legittimità se supportati, comenel caso di specie, da motivazione concreta, logica e non contraddittoria -ampiamente rispettosa del minimo costituzionale richiesto dall’art.111Cost.-.3. Con il terzo motivo i ricorrenti si dolgono della non correttainterpretazione del contratto, in violazione e/o falsa applicazione degliart.1362, 1363, 1366 c.c. .La Corte di rinvio avrebbe affermato l’edificabilità parziale del terrenoquale elemento essenziale del contratto basandosi su un’erratainterpretazione dello stesso. [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] ancora come la comune intenzione delle parti si deve ricavaredal testo del contratto e soltanto quando il testo non sia chiaro èconsentito ricorrere al comportamento complessivo delle parti, ancheeventualmente posteriore alla stipula: nel caso di specie, emergendo dalcontratto il carattere meramente descrittivo del riferimento all’edificabilitàparziale del terreno, vi sarebbe stata ad opera del Giudice di rinvioviolazione degli art.1362, 1363 e 1366 c.c. anche per l’utilizzo nonnecessario di elementi esterni al testo negoziale.Il motivo, in parte ripetitivo delle critiche già sviluppare con il primomotivo di ricorso, è infondato.Si richiamano le considerazioni svolte nel contesto dell’esame delprimo motivo di ricorso, con l’ulteriore precisazione che i ricorrentipongono come presupposto di partenza ciò che avrebbe dovuto essereinvece il punto d’arrivo dell’attività interpretativa della volontà negoziale, eNumero registro generale 20312/2021Numero sezionale 2231/2025Numero di raccolta generale 12600/2026Data pubblicazione 05/05/2026cioè il carattere descrittivo del riferimento all’edificabilità parziale del suolocontenuto nel testo del contratto preliminare oggetto di contestazione.4. Con il quarto motivo di critica, rubricato della edificabilità delterreno oggetto di causa – della nota della sovraintendenza – violazione efalsa applicazione degli art. 1 quinquies dl. 312/1985 convertito in l.431/1985 in combinato disposto con l’art. 2 d.m. 265 ai sensi dell’art art.360 comma 3 e 5 c.p.c. , i ricorrenti censurano la decisione della Corted’Appello di Napoli prospettando la violazione e falsa applicazione degliart. 1 quinquies DL. 312/1985 convertito in L. 431/1985, in combinatodisposto con l’art. 2 D.M. 265 del [OSCURATO:DATA_NASCITA], violazione, che avrebbeindotto il Giudice di rinvio a considerare il terreno oggetto di causasoggetto a vincolo assoluto di inedificabilità.Sul suolo oggetto di causa era ed è presente un fabbricato rurale didue vani ed accessori che, secondo la normativa richiamata dalla Corte dirinvio, potrebbe essere soggetto ad intervento di manutenzione ordinaria,straordinaria, consolidamento statico e restauro conservativo. Laderoga alla inedificabilità è, di fatto, opportunità alla edificabilità e, delresto, ciò spiegherebbe la nota della Sovraintendenza del 1992 posta dalGiudice erroneamente a sostegno della propria decisione, tesa adaccertare la assoluta inedificabilità del suolo, e attestante invece solol’incompletezza della documentazione di supporto.Anche il motivo in esame è infondato.La Corte di merito ha accertato l’impossibilità di costruire nell’areacompravenduta a prescindere dall’esistenza del fabbricato di due vani eaccessori, la cui ipotetica ristrutturazione non avrebbe comunquepermesso alcun incremento di volumi.Dietro la prospettazione apparente della violazione delle normeindicate nella rubrica del motivo i ricorrenti vogliono rimettere indiscussione il merito della valutazione operata dalla Corte di rinvio che,esaminate e interpretate le risultanze istruttorie, ha implicitamenteNumero registro generale 20312/2021Numero sezionale 2231/2025Numero di raccolta generale 12600/2026Data pubblicazione 05/05/2026ritenuto irrilevante la presenza del fabbricato di due vani ed accessori -inalcun modo modificabile quanto all’aspetto esteriore né incrementabilequanto alla volumetria- ad escludere la sostanziale inedificabilità dell’area,tale da giustificare il ricorrere di una situazione di aliud pro alio fondantela disposta risoluzione del contratto per grave inadempimento deipromittenti venditori.Anche sotto il profilo del richiamato disposto dell’art.360 co 1 n.5c.p.c., è da escludere che l’esistenza del fabbricato di due vani e accessorisia un fatto omesso -la Corte di merito lo ha implicitamente consideratoquando ha sottolineato il divieto, per il Comune di Boscoreale, direalizzazione di qualsiasi intervento comportante l’incremento dei volumiesistenti, in quanto inserito in zona RUA , rilevante nell’ambito delgiudizio solo in considerazione della presenza del fabbricato di due vaniche, come detto, non avrebbe potuto essere incrementato- e che dettacircostanza presenti comunque decisività al fine di superare il fatto chel’immobile promesso in vendita aveva, in concreto, caratteristichecompletamente diverse da quelle pattuite, trattandosi di terrenoinedificabile e perciò stesso inidoneo a soddisfare la funzione economico-sociale assunta come essenziale dalle parti .Il ricorso deve essere pertanto integralmente respinto.Le spese del presente giudizio di legittimità, liquidate come dadispositivo, seguono la soccombenza.Considerato il tenore della pronuncia, va dato atto –ai sensi dell’art.13, comma 1-quater, del D.P.R. n. 115 del 2002– della sussistenza deipresupposti processuali per il versamento di un ulteriore importo a titolocontributo unificato, pari a quello previsto per la proposizionedell’impugnazione, se dovuto. P.Q.MLa Corte di Cassazione rigetta il ricorso e condanna [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] eAntonio Massa al pagamento, in favore di [OSCURATO:PERSONA], Patrizia DiNumero registro generale 20312/2021Numero sezionale 2231/2025Numero di raccolta generale 12600/2026Data pubblicazione 05/05/2026Martino e [OSCURATO:PERSONA], in qualità di eredi di [OSCURATO:PERSONA],delle spese del presente giudizio di legittimità, che liquida in € 7.500,00per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15%, agliesborsi liquidati in € 200,00 ed agli accessori di legge, inclusi iva e cassaavvocati.Dichiara la sussistenza dei presupposti processuali per il versamento,da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributounificato pari a quello previsto per il ricorso, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda SezioneCivile, il 18 settembre 2025.[OSCURATO:PERSONA] MACCARRONEIl PRESIDENTE