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CassazionesentenzaSezione 5Decisione del 11 maggio 2026

Cassazione n. 13664/2026

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ale rappresentante pro tempore, amministratore unico,[OSCURATO:PERSONA], rappresentata e difesa, in ragione di procura specialee nomina poste in calce al ricorso, dagli avv.ti [OSCURATO:PERSONA] (codicefiscale [OSCURATO:PERSONA] 67D23 A944 N) e [OSCURATO:PERSONA] (codice fiscale LTZMSM 52P30 F839 W).- RICORRENTE –CONTROil [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE_SOCIETA]), in persona delSindaco pro tempore, rappresentato e difeso, in ragione di procuraNumero registro generale 5867/2018Numero sezionale 56/2026Numero di raccolta generale 13664/2026Data pubblicazione 11/05/2026speciale e nomina poste in calce al controricorso, dall’avv. [OSCURATO:PERSONA]Giangrande (codice fiscale [OSCURATO:PERSONA] 72C27 H501 E).- CONTRORICORRENTE –per la cassazione della sentenza n. 3181/7/2017 della Commissionetributaria regionale dell’Emilia-Romagna, depositata in data 23 novembre2017, notificata il 14 dicembre 2017.UDITA la relazione svolta all’udienza pubblica del 28 gennaio 2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].UDITA la [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA]Erba, che haconcluso per l’accoglimento del terzo motivo di ricorso, il rigetto dei primidue, con assorbimento dell’esame delle restanti censure.UDITI l’avv. [OSCURATO:PERSONA] nell’interesse della ricorrente e l’avv.[OSCURATO:PERSONA] per il Comune.1.

Oggetto di controversia sono gli avvisi di accertamento in atti concui il Comune di Argelato liquidò, per omessa denuncia, l’ICI per gli anni2008/2010 in relazione all’area edificabile in possesso della suindicatasocietà, applicando le relative sanzioni.2.

Con la suindicata sentenza la Commissione tributaria regionaledell’Emilia-Romagna accoglieva l’appello avanzato dal Comune contro lapronuncia n. 37/5/2013 della Commissione tributaria provinciale diBologna ed in sua riforma respingeva l’originario ricorso della società econfermava gli avvisi impugnati.Tutto ciò, considerando:a. gli avvisi motivati, come ritenuto dal primo Giudice;Numero registro generale 5867/2018Numero sezionale 56/2026Numero di raccolta generale 13664/2026Data pubblicazione 11/05/2026b. l’area edificabile in base allo strumento urbanistico (PianoStrutturale Comunale – da ora anche P.S.C. - adottato il 30 maggio 2008ed approvato il 27 marzo 2009), non assumendo rilevanza, in relazionealla predetta natura del terreno, la mancata adozione degli strumentic. non sussistente il beneficio previsto per i coltivatori diretti e gliimprenditori agricoli a titolo principale alla luce del disposto dell’art. 59d.lgs. n. 446/1997, che esclude dall’agevolazione ogni forma societaria,restando così irrilevante la nozione civilistica di imprenditore agricolo;d. dovute le sanzioni e gli interessi, non ricorrendo alcuna le ipotesipreviste dall’art. 10, comma 2, della legge n. 212/2000;e. congrui i valori attributi ai terreni, come confermati anche daicontratti preliminari stipulati dalla società.2.

Avverso tale pronuncia l’[OSCURATO:PERSONA] S.N.C.proponeva ricorso per cassazione, notificandolo in data 9 febbraio 2018,formulando otto motivi d’impugnazione, depositando in data 16 gennaio2025 memoria ex art. 380-bis.1., c.p.c. e poi in data 15 gennaio 2026memoria ex art. 378 c.p.c.3.

Il Comune di Argelato resisteva con controricorso notificato in data26 marzo 2018.4. [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA]Erba, hadepositato conclusioni scritte.RAGIONI DELLA DECISIONEIl ricorso va accolto nel suo terzo motivo, non senza aver primarespinto le eccezioni di inammissibilità dell’intera impugnazione sollevatedal Comune, in quanto, al netto delle valutazioni che si svolgeranno suiNumero registro generale 5867/2018Numero sezionale 56/2026Numero di raccolta generale 13664/2026Data pubblicazione 11/05/2026singoli motivi, essa, nel suo complesso, non coinvolge la Corte in nuovevalutazioni di merito, lamentando invece - per come si avrà modo dichiarire – specifiche violazioni di legge.Va premesso che, per ragioni di ordine logico-giuridico, si esaminerà,in prima battuta, il sesto motivo di ricorso, che concerne il tema, dievidente natura pregiudiziale, del difetto di motivazione degli avvisi.Verranno esaminati congiuntamente, per ragioni di connessione, ilquarto ed il quinto motivo, nonché la settima e l’ottava censura.Ciò chiarendo, che le valutazioni su tali doglianze sono doverose enon possono ritenersi assorbite - come ritenuto dalla Procura Generale -stante la loro autonoma efficacia e la loro incidenza sulla base imponibiledell’imposta ai sensi dell’art. 9 d.lgs. n. 504/1992.1.

Con la sesta censura la ricorrente ha eccepito, a mente dell’art.360, primo comma, num. 5, l’omesso esame del motivo di ricorso,riproposto in appello, relativo al contestato vizio di motivazione degliavvisi.1.1.

La doglianza in parte non ha fondamento e, per altro verso,rivela plurimi profili di inammissibilità.Essa va, in primo luogo, riqualificata ai sensi dell’art. 360, primocomma, num. 4, c.p.c. per violazione dell’art. 112 c.p.c. (omessastatuizione) sulla suindicata eccezione riproposta in appello, nonrisultando pertinente il riferimento all’omesso esame di un fatto storico,che non può riguardare l’omessa pronuncia su di un’eccezione (cfr., tra letante, Cass. n. 6979/2025, che richiama Cass. n. 29952/2022).In secondo luogo, nemmeno vi è stato l’omesso esame dell’eccezione.Numero registro generale 5867/2018Numero sezionale 56/2026Numero di raccolta generale 13664/2026Data pubblicazione 11/05/2026La Commissione regionale ha, infatti, sul punto assunto che il «illamentato vizio di motivazione non sussiste per i motivi chiaramenteespressi nella sentenza della CTP» (v. pagina n. 7 della pronunciaimpugnata).Si è trattato di una espressa pronuncia sull’eccezione in questione,caratterizzata da una motivazione per relationem ai sensi dell’art. 118disp. att. c.p.c., giuridicamente consentita anche quando si richiami ilcontenuto della sentenza oggetto di impugnazione di cui si condividano leargomentazioni logico-giuridiche.Ricorre piuttosto, in tal caso, l’onere della parte che impugna lapronuncia di compiere una precisa analisi anche delle argomentazioni(svolte dal primo giudice), le quali devono considerarsi inserite nelprovvedimento mediante la predetta operazione inclusiva del precedente,rispettando, per tale via, i requisiti di specificità propri di ciascun modellodi gravame, identificando, quindi, il tenore della motivazione del primogiudice che ha giustificato l'affermazione condivisa dal giudice d'appello,giacchè la ritualità della motivazione per relationem non si puòapprezzare senza conoscere quel tenore e quelle critiche (v. su taliprincipi, amplius, Cass. n. 33305/2025 ed i vari precedenti ivimenzionati).Ebbene, detta tecnica motivazionale non è stata specificamenteimpugnata con l’appropriata censura di un’inadeguata applicazione di talemodello, cominciando, ai fini dell’autosufficienza del motivo, ad illustrareil contenuto rilevante sul punto della pronuncia di primo grado (cheaveva ritenuto il vizio di motivazione degli avvisi non sussistente), i cuicontenuti sono stati fatti propri dalla Commissione regionale.L’istante, infatti, ha, in primo luogo, dedotto il «totale vizio dimotivazione» degli avvisi, per poi assumere che «la C.T.P. ci davaNumero registro generale 5867/2018Numero sezionale 56/2026Numero di raccolta generale 13664/2026Data pubblicazione 11/05/2026ragione !!! E neppure si era pronunciata su tutti i vizi di motivazione» (v.pagina n. 22 del ricorso), lamentando altresì «la totale superficialità conla quale la vicenda è stata esaminata in appello» (v. pagina n. 23 delricorso).In tal modo, il motivo mischia il profilo dell’inesistenza dellamotivazione con quello della valutazione di tale vizio, dimenticando che laCommissione di prima istanza aveva dato ragione alla ricorrente nelmerito (dopo aver disposto una consulenza tecnica di ufficio), ribadendonel ricorso in esame censure concernenti il merito, le quali, non solo sonoinammissibili nella presente sede, ma risultano anche non pertinenti conil tema della motivazione degli avvisi, essendo attenendo al distintoprofilo della fondatezza della pretesa fiscale (v. sul principio, tra le tante,Cass. n. 13305/2024 e, nello stesso senso, Cass. n. 14744/2022).Per tutte tali concorrenti ragioni la censura non può, quindi, essereaccolta.2.

Con il primo motivo di ricorso, proposto ai sensi dell’art. 360,primo comma, num. 5, c.p.c., la società ha dedotto l’omesso esame delmotivo riproposto in sede di appello relativo al contestato inserimento delterreno in ambito edificabile del [OSCURATO:PERSONA].In particolare, la ricorrente ha rappresentato di aver dedotto chel’area oggetto di tassazione, priva di perimetrazione, era stata soloideogrammaticamente (con una stella), in modo simbolico, indicata comearea di possibile futura previsione a [OSCURATO:PERSONA], ma non ancorainserita nel predetto ambito, essendo tale destinazione subordinata allasottoscrizione di un accordo territoriale non ancora sussistente.Sul punto, l’istante ha così lamentato «[…] il vizio di omessapronuncia […]» (v. pagina n. 7 del ricorso).Numero registro generale 5867/2018Numero sezionale 56/2026Numero di raccolta generale 13664/2026Data pubblicazione 11/05/20262.1.

La censura non ha fondamento.Essa va, in primo luogo, riqualificata ai sensi dell’art. 360, primocomma, num. 4, c.p.c. per violazione dell’art. 112 c.p.c. sulla suindicataeccezione riproposta in appello, non risultando, anche in tal caso,conferente il riferimento all’omesso esame di un fatto storico, che – comein precedenza osservato - non può riguardare l’omessa pronuncia.In secondo luogo, nemmeno vi è stata omessa pronuncia.Tale vizio, per pacifica giurisprudenza di questa Corte, non ricorrequando, pur non essendovi un'espressa statuizione da parte del giudicein ordine ad un motivo di impugnazione, tuttavia la decisione adottatacomporti necessariamente la reiezione di tale motivo, dovendosi ritenereche tale vizio sussista solo nel caso in cui sia stata completamenteomessa una decisione su di un punto che si palesi indispensabile per lasoluzione del caso concreto.In altri termini, il vizio di omessa pronuncia si concreta nel difetto delmomento decisorio, per integrare il quale occorre che sia statocompletamente omesso il provvedimento indispensabile per la soluzionedel caso concreto, ciò che si verifica quando il giudice non decida su alcunicapi della domanda, che siano autonomamente apprezzabili, o sulleeccezioni proposte, ovvero quando pronuncia solo nei confronti di alcuneparti.Per contro, il mancato o insufficiente esame delle argomentazioni delleparti integra un vizio di natura diversa, relativo all'attività svolta dalgiudice per supportare l'adozione del provvedimento, senza che possaritenersi mancante il momento decisorio (vedi su tali principi, Cass., Sez.T., nn. 5224, 5226, 5228, 5230, 5231, 5233, 5235 del 2025; Cass. n.4656/2024; Cass. n. 2942/2024).Numero registro generale 5867/2018Numero sezionale 56/2026Numero di raccolta generale 13664/2026Data pubblicazione 11/05/20262.2.

Nella specie, il Giudice regionale ha considerato «[…] fabbricabileanche l’area utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumentourbanistico generale, quale il PSC, ancorchè non siano stati adottati glistrumenti attuativi del medesimo» (v. pagina n. 6 della sentenza), il chedà conto di un’espressa pronuncia sul punto, in cui si è resa manifesta lavalutazione di irrilevanza, ai fini che occupano, della mancatasottoscrizione dell’accordo territoriale.3.

Con la seconda doglianza la ricorrente ha lamentato, conriferimento al canone di cui all’art. 360, primo comma, num. 3, c.p.c., lafalsa applicazione dell’art. 28 della legge regionale dell’Emilia-Romagnan. 20/2000, nonché degli artt. 2 e 5 d.lgs. n. 504/1992 e 11- quater-decies, comma 16, d.l. n. 203/2005 e 36, comma 2, d.lgs. n. 546/1992,sostenendo che, anche a voler considerare che i terreni oggetto ditassazione fossero ricompresi nel P.S.C. e quindi in via residuale tra quelliche il P.O.C. ([OSCURATO:PERSONA]) potrà rendere o menoedificabili, la pronuncia impugnata doveva considerarsi errata, in quantonon vi è parallelismo tra P.R.G. e P.S.C., tenuto conto che l’art. 28 dellamenzionata legge regionale stabilisce che detto ultimo piano nonpotestà edificatoria subordinata all’approvazione del P.O.C., avendoefficacia conformativa del diritto di proprietà limitatamenteall’apposizione dei vincoli e condizioni non aventi natura espropriativa,per cui un’area inserita in un ambito di P.S.C. di possibile futuraedificazione nel P.O.C. diventerà edificabile solo quando sarà inclusa indetto ultimo Piano, essendo questo nell’Emilia-Romagna lo strumentourbanistico generale.Da ultimo, l’istante ha reputato non pertinente il riferimento al prezzodel preliminare di vendita dell’area, poiché la vendita avrebbe dovutoNumero registro generale 5867/2018Numero sezionale 56/2026Numero di raccolta generale 13664/2026Data pubblicazione 11/05/2026avere luogo al prezzo stabilito solo dopo che le aree fossero divenuteedificabili.3.1.

Il tema in esame – come rilevato dalla Procura Generale – èstato di recente esaminato in analoghi contenziosi con il Comune diArgelato da questa Corte, la quale, con riferimento al P.S.C. dell’Emilia-Romagna, ha ribadito principi ormai consolidati nell’elaborazione diquesta Corte, che, in assenza di contrari convincenti elementi, vanno quiribaditi (cfr. Cass. 6258/2024 e 6269/2024).3.2.

Ed allora, va confermato che l'edificabilità di un'area, ai finidell'applicazione del criterio di determinazione della base imponibile,fondato sul valore venale, deve essere desunta dalla qualificazione adessa attribuita dal piano regolatore generale adottato dal Comune,indipendentemente dall'approvazione di esso da parte della Regione edell'adozione di strumenti urbanistici attuativi (cfr. tra le altre, Cass. n.16174/2007; Cass. n. 20137/2012; Cass. n. 5161/2014; Cass. n.4091/2015; Cass. n. 10476/2017).Dette considerazioni sono esattamente riproponibili nel rapporto traprevisione generale di piano e norme attuative, quali siano ledenominazioni in concreto assunte anche secondo le legislazioni regionali(si veda in proposito, Cass. n. 2109/2017, con specifico riferimento arapporti tra [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] della legislazione urbanistica di riferimento dell'Emilia —Romagna).L'affermazione di edificabilità del terreno ai fini della determinazionedel suo valore venale non può, una volta riconosciuta tale edificabilità dauno strumento urbanistico generale, ritenersi inficiata dalla (eventuale)mancanza di un piano particolareggiato o attuativo, atteso l'indirizzogiurisprudenziale di legittimità incentrato sull'art. 36, comma 36, d.l. n.Numero registro generale 5867/2018Numero sezionale 56/2026Numero di raccolta generale 13664/2026Data pubblicazione 11/05/2026223/2006 (convertito dalla legge n. 248/2006), secondo il quale «in temadi Ici, a seguito dell'entrata in vigore dell'art. 11-quaterdecies, comma16, d.l. n. 203/2005 (convertito, con modificazioni, dalla legge n.248/2005) e dell'art. 36, comma 2, d.l. n. 223/2006 cit., che hannofornito l'interpretazione autentica dell'art. 2, comma 1, lettera b), d.l. n.504/1992, l'edificabilità di un'area, ai fini dell'applicabilità del criterio dideterminazione della base imponibile fondato sul valore venale, deveessere desunta dalla qualificazione ad essa attribuita nel piano regolatoregenerale adottato dal Comune, indipendentemente dall'approvazionedello stesso da parte della Regione e dall'adozione di strumentiurbanistici attuativi» (Cass. n. 21156/2016; Cass. n. 11182/2014; Cass.n. 15792/2012 ed altre).Si tratta di orientamento che recepisce quanto stabilito dalla Corte diCassazione a Sezioni Unite n. 25506/06, la quale ha osservato che:«L'inizio del procedimento di trasformazione urbanistica è infattisufficiente a far lievitare il valore venale dell'immobile, le cui eventualioscillazioni, in dipendenza dell'andamento del mercato, dello stato didel piano regolatore che si traducano in una diversa classificazione delsuolo, possono giustificare soltanto una variazione del prelievo nelperiodo d'imposta, conformemente alla natura periodica del tributo inquestione, senza che ciò comporti il diritto al rimborso per gli annipregressi, a meno che il Comune non ritenga di riconoscerlo, ai sensidell'art. 59, comma primo, lettera f), del d.lgs. 15 dicembre 1997, n.446.

L'inapplicabilità del criterio fondato sul valore catastale dell'immobileimpone peraltro di tener conto, nella determinazione della baseimponibile, della maggiore o minore attualità delle sue potenzialitàedificatorie, nonché della possibile incidenza degli ulteriori oneri diurbanizzazione sul valore dello stesso in comune commercio».Numero registro generale 5867/2018Numero sezionale 56/2026Numero di raccolta generale 13664/2026Data pubblicazione 11/05/2026Per cui, anche quando la legge regionale preveda che il PianoStrutturale Comunale, inteso quale strumento di pianificazioneurbanistica generale da adottarsi dai Comuni per delineare le sceltestrategiche di assetto e sviluppo, non attribuisca la potestà edificatoriaalle aree, nè conferisca alle stesse una potenzialità edificatoriasubordinata all'approvazione del [OSCURATO:PERSONA], potendo soloil piano operativo comunale regolare la reale possibilità di trasformazionedel territorio, comunque esso è assimilabile ai piani attuativi previsti dallanormativa statale.La valenza "programmatica" di tale strumento non esclude una suadiretta incidenza sulla natura delle aree, dovendo considerarsi che lanozione di edificabilità da un punto di vista urbanistico si discosta dallarelativa nozione in ambito fiscale, la quale poggia su di un concetto piùampio di "potenzialità edificatoria".Sono pertanto, ai fini tributari, edificabili tutti quei terreni che talisono qualificati da uno strumento urbanistico, indipendentemente dallasussistenza dell'approvazione regionale dello strumento urbanistico e distrumenti attuativi che rendano possibile in concreto il rilascio dellaconcessione edilizia in quanto è di comune esperienza la circostanza chela vocazione edificatoria di un suolo formalizzata in uno strumentourbanistico, ancorché non operativo, è sufficiente a far lievitare il suovalore venale secondo le leggi di mercato.Ciò nondimeno, l'aspettativa di edificabilità di un suolo non comporta,ai fini della valutazione fiscale, l'equiparazione tout court all’edificabilità,ma determina soltanto l'assoggettamento ad un regime di valutazionedifferente da quello specifico dei terreni agricoli, valutazione che quindinon può essere identica per un terreno già concretamente edificabile eper uno che invece attende il compimento dell'iter previsto dalla leggeper poter procedere all'edificazione (Cass. n. 17933/2021).Numero registro generale 5867/2018Numero sezionale 56/2026Numero di raccolta generale 13664/2026Data pubblicazione 11/05/2026A tal proposito, non rileva la circostanza che la potestà edificatoriapossa conseguire unicamente dall'inclusione del terreno nel successivoPiano [OSCURATO:PERSONA], trattandosi di strumento urbanistico cheincide sul mero ius edificandi, laddove la natura edificabile del terrenoconsegue all'approvazione dello strumento generale di pianificazione (v.Cass. n. 2109/2017; Cass. n. 8549/2019; Cass. n. 12938/2019).Come detto, secondo la costante giurisprudenza di questa Corte,l'affermazione di edificabilità del terreno ai fini della determinazione delsuo valore venale - una volta riconosciuta tale edificabilità da unostrumento urbanistico generale - non può ritenersi inficiata dalla(eventuale) mancanza di un piano particolareggiato o attuativo, attesol'indirizzo giurisprudenziale di legittimità incentrato sull'art. 36, co. 2, d.l.223/2006 cit., secondo il quale l’edificabilità deve essere desunta dallaqualificazione ad essa attribuita nel piano regolatore generale adottatodal Comune, indipendentemente dall'approvazione dello stesso da partedella Regione e dall'adozione di strumenti urbanistici attuativi» (Cass. n.28175/2018; Cass. n. 2109/2017; Cass. n. 21156/2016; Cass. n.11182/2017; Cass. n. 7928/2022 e Corte cost. n. 64/2021).3.3.

Nel caso di specie è, dunque, dirimente osservare come il terrenodovesse considerarsi, in tesi, edificabile e, pertanto, sottoponibile a stimasecondo il valore venale di mercato ex art. 5, comma 5, d. lgs. n.504/1992, quand'anche in assenza di adozione di uno strumentoparticolareggiato attuativo, per il solo fatto che l'edificabilità di esso eraprevista dal [OSCURATO:PERSONA].Ed a nulla rileva il fatto che la potestà edificatoria potesse conseguireunicamente dall'inclusione del terreno nel successivo Piano OperativoComunale, trattandosi di strumento urbanistico che incide sul mero iusedificandi laddove la natura edificabile del terreno consegueall'approvazione dello strumento generale di pianificazione (cfr. Cass.Numero registro generale 5867/2018Numero sezionale 56/2026Numero di raccolta generale 13664/2026Data pubblicazione 11/05/20266258/2024 e 6269/2024, che richiamano sul punto a Cass. nn. 2107,2108, 2109 del 2017).3.4.

Per le suddette ragioni il motivo va, pertanto, respinto nei terminiin cui è stato formulato.Subito avvertendo che sul tema della natura dell’area si tornerà,sotto altro distinto profilo, con le riflessioni di cui al §

4.4.4. Con la terza ragione di contestazione la società il Comune haeccepito, con riguardo al parametro di cui all’art. 360, primo comma,num. 3, c.p.c., la violazione e la falsa applicazione dell’art. 9, d.lgs. n.504/1992 e degli artt. 9 d.lgs. n. 228/2001 e 5 d.lgs. n. 99/2004,rimproverando al Giudice regionale di aver escluso l’applicazionedell’agevolazione prevista per gli imprenditori agricoli sol perchè l’istanteaveva veste societaria.4.1.

La doglianza è fondata, per dato normativo e consolidatagiurisprudenza di questa Corte.Ai sensi dell'art. 1 d.lgs. n. 99/2004: «Ai fini dell'applicazione dellanormativa statale, è imprenditore agricolo professionale (I.A.P.) colui ilquale, in possesso di conoscenze e competenze professionali ai sensidell'articolo 5 del regolamento (CE) n. 1257/1999 del Consiglio, del 17maggio 1999, dedichi alle attività agricole di cui all'articolo 2135 delcodice civile, direttamente o in qualità di socio di società, almeno ilcinquanta per cento del proprio tempo di lavoro complessivo e che ricavidalle attività medesime almeno il cinquanta per cento del proprio redditoglobale da lavoro».A mente del comma terzo della predetta disposizione «Le società dipersone, cooperative e di capitali, anche a scopo consortile, sonoconsiderate imprenditori agricoli professionali qualora lo statuto prevedaNumero registro generale 5867/2018Numero sezionale 56/2026Numero di raccolta generale 13664/2026Data pubblicazione 11/05/2026quale oggetto sociale l'esercizio esclusivo delle attività agricole di cuiall'articolo 2135 del codice civile e siano in possesso dei seguentirequisiti: a) nel caso di società di persone qualora almeno un socio sia inpossesso della qualifica di imprenditore agricolo professionale.

Per lesocietà in accomandita la qualifica si riferisce ai soci accomandatari; b)nel caso di società cooperative, ivi comprese quelle di conduzione diaziende agricole, qualora almeno un quinto dei soci sia in possesso dellaqualifica di imprenditore agricolo professionale; c) nel caso di società dicapitali, quando almeno un amministratore sia in possesso della qualificadi imprenditore agricolo professionale».Il comma quarto della stessa norma ha previsto che «Le società dipersone, cooperative e di capitali, anche a scopo consortile, sonoconsiderate imprenditori agricoli professionali qualora lo statuto prevedaquale oggetto sociale l'esercizio esclusivo delle attività agricole di cuiall'articolo 2135 del codice civile e siano in possesso dei seguentirequisiti: a) nel caso di società di persone qualora almeno un socio sia inpossesso della qualifica di imprenditore agricolo professionale (…)».4.2.

Dinanzi a tale mutato quadro normativo, si è consolidato (dopoun isolato arresto di segno contrario, Cass. n. 22484/2017), l’ordine diidee secondo cui (già il d.lgs. 228/2001, abrogato, e poi) il d.lgs. n.99/2004 ha profondamente inciso sulla stessa configurazione delrequisito soggettivo per la fruizione dell'agevolazione, fornendo unalettura più in linea con la normativa eurounitaria.Si è così affermato, in tema di ICI, che le agevolazioni previstedall’art. 9 d.lgs. n. 504/1992, consistenti nel considerare agricolo anche ilterreno posseduto da una società agricola di persone si applicano (aseguito della modifica dell'art. 12 della legge n. 153/1975, da partedell'art. 10 d.lgs. n. 228/2001 e della sua successiva abrogazione esostituzione con l'art. 1 d.lgs. n. 99/2004) qualora detta società possaNumero registro generale 5867/2018Numero sezionale 56/2026Numero di raccolta generale 13664/2026Data pubblicazione 11/05/2026essere considerata imprenditore agricolo professionale ove lo statutopreveda quale oggetto sociale l'esercizio esclusivo delle attività agricoledi cui all'art. 2135 c.c. ed almeno un socio sia in possesso della qualificadi imprenditore agricolo ovvero abbia conoscenze e competenzeprofessionali, ai sensi dell'art. 5 del regolamento (CE) n. 1257 del 17maggio 1999, e dedichi alle attività agricole di cui all'art. 2135 c.c.almeno il cinquanta per cento del proprio tempo di lavoro complessivo,ricavando da dette attività almeno il cinquanta per cento del proprioreddito globale da lavoro (tra le tante: Cass. n. 3028/2024, che richiamaCass. n. 375/2017; Cass. n. 28062/2018; Cass. n. 11415/2019; Cass. n.2609/2020; Cass. n. 14206/2020; Cass. nn. 17003/2021 e 17004/2021;Cass. n. 2921/2022; Cass. nn. 12639/2022 e Cass. 12640/2022; Cass.nn. 26474/2022 e 26475/2022).4.3.

Alla luce di quanto precede, risulta allora chiaro che lavalutazione del Giudice regionale si sia discostata da tali principi, nonoperando nessun accertamento fattuale sul requisito soggettivodell’agevolazione richiesta, limitandosi (erroneamente, per quanto detto)a negarla solo perché la ricorrente ha veste di società di persona.4.4.

Va aggiunto che la ritenuta natura vocazione edificatoria dell’areaalla luce di quanto sopra illustrato, non esclude la necessità diconfrontarsi, altresì, ai fini della invocata applicazione dell’art. 9 d.lgs. n.504/1992, con la previsione dell’art. 1, comma 1, lett. b), d.lgs. n.504/1992, che detta la regola in base alla quale l’area va consideratafabbricabile (che è quella della sua utilizzabilità per scopi edificatori inbase agli strumenti generali urbanistici o attuativi o in base allepossibilità effettive di edificazione), ma considera altresì, per fictio iuris,«non fabbricabili i terreni posseduti e condotti da soggetti indicati dalcomma 1 dell’articolo 9 sui quali persiste l’utilizzazione agro-silvo-Numero registro generale 5867/2018Numero sezionale 56/2026Numero di raccolta generale 13664/2026Data pubblicazione 11/05/2026pastorale mediante l’esercizio di attività dirette alla coltivazione del fondo[…]».Va, infatti, osservato che il D.Lgs. n. 504 del 1992, art. 2, comma 1,lett. b) e art. 9, comma 1, disciplinano profili doversi, individuabili,rispettivamente, nella qualificazione dell'area (come non fabbricabile) aifini del criterio del calcolo della base imponibile e nelle agevolazioni, dicarattere soggettivo, applicabili ai fini del calcolo dell'imposta in concretoapplicabile.Si tratta di aspetti distinti e non sovrapponibili, il che significa chel'area "considerata" dall'art. 2, comma 1, lett. b), del citato decreto comenon fabbricabile (perché impiegata a fini agricoli dall'imprenditoreagricolo professionale) non è, per ciò stesso, ritenuta esente dalpagamento dell'imposta in esame, risultando piuttosto sottoposta ad unregime agevolato, nel duplice senso di assoggettare il terreno allatassazione in relazione al suo valore catastale-dominicale, al netto quindidella sua potenzialità edilizia, e di calibrare la misura dell'impostasecondo i criteri di calcolo stabiliti dall'art. 9, comma 1, del menzionatodecreto, che pure prevedono, nella parte di valore eccedente 25.822,84Euro, l'applicazione dell'imposta con le riduzioni ivi previste (cfr., su taliprincipi, Cass. n. 1121/2023, che cita Cass. n. 17337/2018).Per tale via, la valutazione del giudice di merito dovrà coinvolgere, aifini dell’eventuale applicazione dell’art. 9 d.lgs. n. 504/1992, anche laverifica della sussistenza della concreta utilizzazione e destinazionedell’area da parte della ricorrente e, dunque, il requisito oggettivodell’invocata operatività della suddetta disposizione, che concerne «iterreni agricoli posseduti da coltivatori diretti o da imprenditori agricoliche esplicano la loro attività a titolo principale, purchè dai medesimicondotti […]», il tutto secondo i principi sopra esposti, sia con riguardoall’accezione di area non fabbricabile (requisito oggettivo), che conNumero registro generale 5867/2018Numero sezionale 56/2026Numero di raccolta generale 13664/2026Data pubblicazione 11/05/2026riferimento all’estensione dell’agevolazione alle società agricola dipersone, che presentino le suindicate caratteristiche (requisitosoggettivo).Una volta accertata la sussistenza di detti requisiti il valore dell’areaandrà calcolato secondo il criterio del reddito dominicale di cui all’art. 5,comma 7, d.lgs. n. 504/1992.5.

Con la quarta doglianza, la società ha lamentato, in base all’art.360, primo comma, num. 3, c.p.c., la violazione dell’art. 10, comma 2,della legge n. 212/2000 e degli artt. 5 e 6, d.lgs. n. 472/1997 ed 8 d.lgs.n. 546/1992.Con la quinta censura, la ricorrente ha denunciato, a mente dell’art.360, primo comma, num. 5, c.p.c., l’omesso esame del motivo di ricorso,riproposto in appello circa la mancata applicazione degli artt. 5 e 6, d.lgs.n. 472/1997 ed 8 d.lgs. n. 546/1992.Con detti motivi, la contribuente ha contestato al Giudice regionale diaver deciso considerando la previsione dell’art. 10, comma 2, della leggen. 212/2000, che non aveva costituito oggetto di domanda, avendol’istante invocato l’applicazione degli artt. 5 e 6, d.lgs. n. 472/1997 ed 8d.lgs. n. 546/1992.Per altra via, la decisione di applicare le sanzioni è stata posta indiscussione, in ragione dell’incolpevole errore sul fatto determinatodall’obiettiva incertezza normativa sulla portata e sull’ambito delledisposizioni.5.1.

Dette censure non possono ricevere seguito.Esse risentono, infatti, di un’errata impostazione di fondo, basata suldiritto all’esenzione dal pagamento dell’imposta, che, per quanto inNumero registro generale 5867/2018Numero sezionale 56/2026Numero di raccolta generale 13664/2026Data pubblicazione 11/05/2026precedenza esposto, non sussiste, operando semmai, ai sensi dell’art. 9d.lgs. n. 504/1992 solo un diritto alla riduzione della tassazione.La contestazione ha riguardato l’omessa denuncia, per cui, nonessendo in discussione, anche a mente della predetta disposizione,l’obbligo del pagamento del tributo (sia pure in misura ridotta, ovedimostrate le relative condizioni), nessuna incertezza normativa puòessere invocata e le sanzioni sono certamente dovute sebbene,eventualmente, da parametrare sulla diversa base imponibile di cuiall’art. 9 citato, ove dimostrate le condizioni (soggettive ed oggettive) perottenere la riduzione.6.

Con il settimo e l’ottavo motivo, la contribuente ha dedotto,secondo il parametro di cui all’art. 360, primo comma, num. 5, c.p.c.,l’omesso del motivo di ricorso, riproposto in sede di appello, sia conriferimento alla violazione dell’art. 59, comma 1, lett. g), d.lgs.446/1997, che con riguardo all’art. 3 della legge n. 212/2000, per avereil Comune accertato i valori dell’area senza alcun tipo di valutazione deibeni accertati, applicando un valore stabilito dalle deliberazioni n. 72 del3 giugno 2009 e n. 111 del 26 novembre 2009 per gli anni di imposta2008/2009 e quindi in violazione del principio di irretroattività, peraltroadottate dalla giunta comunale e non dal consiglio comunale.6.1.

Si tratta di motivi che non possono ricevere seguito.Anche qui, va ribadito che non si tratta di un omesso esame rilevanteai sensi dell’art. 360, primo comma, num. 5, c.p.c., avendo il Giudiceregionale ritenuto congrui i valori attributi ai terreni.Appena aggiungendo che, in tema di Ici, l'avviso d'accertamento chefa riferimento alla delibera della giunta comunale contenente ladeterminazione dei valori minimi delle aree edificabili assume valorepresuntivo, spettando al contribuente l'onere di fornire elementi oggettiviNumero registro generale 5867/2018Numero sezionale 56/2026Numero di raccolta generale 13664/2026Data pubblicazione 11/05/2026sul minor valore dell'area edificabile rispetto a quello accertato dall'ufficio(cfr., tra le tante, anche da ultimo, Cass. n. 15994/2025; Cass. n.1250/2024).Le delibere in questione, poi, in ragione della loro natura (nonimperativa) e funzione (probatoria), ben possono essere utilizzate anchecon riferimento ad annualità anteriori a quella della loro adozione (cfr.Cass. 2550/2024 cit., che richiama Cass. n. 15312/2018; Cass. n.5068/2015; Cass. n. 11171/2010; Cass. n. n. 9135/2005), per cui nonha fondamento la dedotta violazione del principio di irretroattività dellepredette delibere.Infine, sebbene il potere di determinare periodicamente e per zoneomogenee i valori venali in comune commercio delle aree fabbricabili siacomunale, lo stesso può essere esercitato anche dalla giunta, cui il d.lgs.n. 267/2000 ha assegnato la competenza in materia di ICI (cfr. Cass. n.27572/2018).7.

Sulla scorta delle considerazioni svolte va accolto il terzo motivo diricorso, mentre vanno respinti gli altri; la sentenza impugnata va cassatae la causa va rinviata alla Corte di giustizia tributaria di secondo gradodell’Emilia-Romana, in diversa composizione – per gli accertamentirelativi alla agevolazione prevista per le società agricole e dunque perl’eventuale rideterminazione della tassa e delle sanzioni sulla base dellanuova base imponibile, nonché per regolare le spese del presente giudiziodi legittimità.

P.Q.Mla Corte accoglie il terzo motivo di ricorso e rigetta gli altri, cassa lasentenza impugnata e rinvia la causa alla Corte di giustizia tributaria diNumero registro generale 5867/2018Numero sezionale 56/2026Numero di raccolta generale 13664/2026Data pubblicazione 11/05/2026secondo grado dell’Emilia-Romagna – in diversa composizione – ancheper regolare le spese del presente giudizio di legittimità.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 28 gennaio 2026.[OSCURATO:PERSONA] PRESIDENTEUgo [OSCURATO:PERSONA]

Anonimizzato ex art. 52 D.Lgs. 196/2003
ale rappresentante pro tempore, amministratore unico,[OSCURATO:PERSONA], rappresentata e difesa, in ragione di procura specialee nomina poste in calce al ricorso, dagli avv.ti [OSCURATO:PERSONA] (codicefiscale [OSCURATO:PERSONA] 67D23 A944 N) e [OSCURATO:PERSONA] (codice fiscale LTZMSM 52P30 F839 W).- RICORRENTE –CONTROil [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE_SOCIETA]), in persona delSindaco pro tempore, rappresentato e difeso, in ragione di procuraNumero registro generale 5867/2018Numero sezionale 56/2026Numero di raccolta generale 13664/2026Data pubblicazione 11/05/2026speciale e nomina poste in calce al controricorso, dall’avv. [OSCURATO:PERSONA]Giangrande (codice fiscale [OSCURATO:PERSONA] 72C27 H501 E).- CONTRORICORRENTE –per la cassazione della sentenza n. 3181/7/2017 della Commissionetributaria regionale dell’Emilia-Romagna, depositata in data 23 novembre2017, notificata il 14 dicembre 2017.UDITA la relazione svolta all’udienza pubblica del 28 gennaio 2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].UDITA la [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA]Erba, che haconcluso per l’accoglimento del terzo motivo di ricorso, il rigetto dei primidue, con assorbimento dell’esame delle restanti censure.UDITI l’avv. [OSCURATO:PERSONA] nell’interesse della ricorrente e l’avv.[OSCURATO:PERSONA] per il Comune.1. Oggetto di controversia sono gli avvisi di accertamento in atti concui il Comune di Argelato liquidò, per omessa denuncia, l’ICI per gli anni2008/2010 in relazione all’area edificabile in possesso della suindicatasocietà, applicando le relative sanzioni.2. Con la suindicata sentenza la Commissione tributaria regionaledell’Emilia-Romagna accoglieva l’appello avanzato dal Comune contro lapronuncia n. 37/5/2013 della Commissione tributaria provinciale diBologna ed in sua riforma respingeva l’originario ricorso della società econfermava gli avvisi impugnati.Tutto ciò, considerando:a. gli avvisi motivati, come ritenuto dal primo Giudice;Numero registro generale 5867/2018Numero sezionale 56/2026Numero di raccolta generale 13664/2026Data pubblicazione 11/05/2026b. l’area edificabile in base allo strumento urbanistico (PianoStrutturale Comunale – da ora anche P.S.C. - adottato il 30 maggio 2008ed approvato il 27 marzo 2009), non assumendo rilevanza, in relazionealla predetta natura del terreno, la mancata adozione degli strumentic. non sussistente il beneficio previsto per i coltivatori diretti e gliimprenditori agricoli a titolo principale alla luce del disposto dell’art. 59d.lgs. n. 446/1997, che esclude dall’agevolazione ogni forma societaria,restando così irrilevante la nozione civilistica di imprenditore agricolo;d. dovute le sanzioni e gli interessi, non ricorrendo alcuna le ipotesipreviste dall’art. 10, comma 2, della legge n. 212/2000;e. congrui i valori attributi ai terreni, come confermati anche daicontratti preliminari stipulati dalla società.2. Avverso tale pronuncia l’[OSCURATO:PERSONA] S.N.C.proponeva ricorso per cassazione, notificandolo in data 9 febbraio 2018,formulando otto motivi d’impugnazione, depositando in data 16 gennaio2025 memoria ex art. 380-bis.1., c.p.c. e poi in data 15 gennaio 2026memoria ex art. 378 c.p.c.3. Il Comune di Argelato resisteva con controricorso notificato in data26 marzo 2018.4. [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA]Erba, hadepositato conclusioni scritte.RAGIONI DELLA DECISIONEIl ricorso va accolto nel suo terzo motivo, non senza aver primarespinto le eccezioni di inammissibilità dell’intera impugnazione sollevatedal Comune, in quanto, al netto delle valutazioni che si svolgeranno suiNumero registro generale 5867/2018Numero sezionale 56/2026Numero di raccolta generale 13664/2026Data pubblicazione 11/05/2026singoli motivi, essa, nel suo complesso, non coinvolge la Corte in nuovevalutazioni di merito, lamentando invece - per come si avrà modo dichiarire – specifiche violazioni di legge.Va premesso che, per ragioni di ordine logico-giuridico, si esaminerà,in prima battuta, il sesto motivo di ricorso, che concerne il tema, dievidente natura pregiudiziale, del difetto di motivazione degli avvisi.Verranno esaminati congiuntamente, per ragioni di connessione, ilquarto ed il quinto motivo, nonché la settima e l’ottava censura.Ciò chiarendo, che le valutazioni su tali doglianze sono doverose enon possono ritenersi assorbite - come ritenuto dalla Procura Generale -stante la loro autonoma efficacia e la loro incidenza sulla base imponibiledell’imposta ai sensi dell’art. 9 d.lgs. n. 504/1992.1. Con la sesta censura la ricorrente ha eccepito, a mente dell’art.360, primo comma, num. 5, l’omesso esame del motivo di ricorso,riproposto in appello, relativo al contestato vizio di motivazione degliavvisi.1.1. La doglianza in parte non ha fondamento e, per altro verso,rivela plurimi profili di inammissibilità.Essa va, in primo luogo, riqualificata ai sensi dell’art. 360, primocomma, num. 4, c.p.c. per violazione dell’art. 112 c.p.c. (omessastatuizione) sulla suindicata eccezione riproposta in appello, nonrisultando pertinente il riferimento all’omesso esame di un fatto storico,che non può riguardare l’omessa pronuncia su di un’eccezione (cfr., tra letante, Cass. n. 6979/2025, che richiama Cass. n. 29952/2022).In secondo luogo, nemmeno vi è stato l’omesso esame dell’eccezione.Numero registro generale 5867/2018Numero sezionale 56/2026Numero di raccolta generale 13664/2026Data pubblicazione 11/05/2026La Commissione regionale ha, infatti, sul punto assunto che il «illamentato vizio di motivazione non sussiste per i motivi chiaramenteespressi nella sentenza della CTP» (v. pagina n. 7 della pronunciaimpugnata).Si è trattato di una espressa pronuncia sull’eccezione in questione,caratterizzata da una motivazione per relationem ai sensi dell’art. 118disp. att. c.p.c., giuridicamente consentita anche quando si richiami ilcontenuto della sentenza oggetto di impugnazione di cui si condividano leargomentazioni logico-giuridiche.Ricorre piuttosto, in tal caso, l’onere della parte che impugna lapronuncia di compiere una precisa analisi anche delle argomentazioni(svolte dal primo giudice), le quali devono considerarsi inserite nelprovvedimento mediante la predetta operazione inclusiva del precedente,rispettando, per tale via, i requisiti di specificità propri di ciascun modellodi gravame, identificando, quindi, il tenore della motivazione del primogiudice che ha giustificato l'affermazione condivisa dal giudice d'appello,giacchè la ritualità della motivazione per relationem non si puòapprezzare senza conoscere quel tenore e quelle critiche (v. su taliprincipi, amplius, Cass. n. 33305/2025 ed i vari precedenti ivimenzionati).Ebbene, detta tecnica motivazionale non è stata specificamenteimpugnata con l’appropriata censura di un’inadeguata applicazione di talemodello, cominciando, ai fini dell’autosufficienza del motivo, ad illustrareil contenuto rilevante sul punto della pronuncia di primo grado (cheaveva ritenuto il vizio di motivazione degli avvisi non sussistente), i cuicontenuti sono stati fatti propri dalla Commissione regionale.L’istante, infatti, ha, in primo luogo, dedotto il «totale vizio dimotivazione» degli avvisi, per poi assumere che «la C.T.P. ci davaNumero registro generale 5867/2018Numero sezionale 56/2026Numero di raccolta generale 13664/2026Data pubblicazione 11/05/2026ragione !!! E neppure si era pronunciata su tutti i vizi di motivazione» (v.pagina n. 22 del ricorso), lamentando altresì «la totale superficialità conla quale la vicenda è stata esaminata in appello» (v. pagina n. 23 delricorso).In tal modo, il motivo mischia il profilo dell’inesistenza dellamotivazione con quello della valutazione di tale vizio, dimenticando che laCommissione di prima istanza aveva dato ragione alla ricorrente nelmerito (dopo aver disposto una consulenza tecnica di ufficio), ribadendonel ricorso in esame censure concernenti il merito, le quali, non solo sonoinammissibili nella presente sede, ma risultano anche non pertinenti conil tema della motivazione degli avvisi, essendo attenendo al distintoprofilo della fondatezza della pretesa fiscale (v. sul principio, tra le tante,Cass. n. 13305/2024 e, nello stesso senso, Cass. n. 14744/2022).Per tutte tali concorrenti ragioni la censura non può, quindi, essereaccolta.2. Con il primo motivo di ricorso, proposto ai sensi dell’art. 360,primo comma, num. 5, c.p.c., la società ha dedotto l’omesso esame delmotivo riproposto in sede di appello relativo al contestato inserimento delterreno in ambito edificabile del [OSCURATO:PERSONA].In particolare, la ricorrente ha rappresentato di aver dedotto chel’area oggetto di tassazione, priva di perimetrazione, era stata soloideogrammaticamente (con una stella), in modo simbolico, indicata comearea di possibile futura previsione a [OSCURATO:PERSONA], ma non ancorainserita nel predetto ambito, essendo tale destinazione subordinata allasottoscrizione di un accordo territoriale non ancora sussistente.Sul punto, l’istante ha così lamentato «[…] il vizio di omessapronuncia […]» (v. pagina n. 7 del ricorso).Numero registro generale 5867/2018Numero sezionale 56/2026Numero di raccolta generale 13664/2026Data pubblicazione 11/05/20262.1. La censura non ha fondamento.Essa va, in primo luogo, riqualificata ai sensi dell’art. 360, primocomma, num. 4, c.p.c. per violazione dell’art. 112 c.p.c. sulla suindicataeccezione riproposta in appello, non risultando, anche in tal caso,conferente il riferimento all’omesso esame di un fatto storico, che – comein precedenza osservato - non può riguardare l’omessa pronuncia.In secondo luogo, nemmeno vi è stata omessa pronuncia.Tale vizio, per pacifica giurisprudenza di questa Corte, non ricorrequando, pur non essendovi un'espressa statuizione da parte del giudicein ordine ad un motivo di impugnazione, tuttavia la decisione adottatacomporti necessariamente la reiezione di tale motivo, dovendosi ritenereche tale vizio sussista solo nel caso in cui sia stata completamenteomessa una decisione su di un punto che si palesi indispensabile per lasoluzione del caso concreto.In altri termini, il vizio di omessa pronuncia si concreta nel difetto delmomento decisorio, per integrare il quale occorre che sia statocompletamente omesso il provvedimento indispensabile per la soluzionedel caso concreto, ciò che si verifica quando il giudice non decida su alcunicapi della domanda, che siano autonomamente apprezzabili, o sulleeccezioni proposte, ovvero quando pronuncia solo nei confronti di alcuneparti.Per contro, il mancato o insufficiente esame delle argomentazioni delleparti integra un vizio di natura diversa, relativo all'attività svolta dalgiudice per supportare l'adozione del provvedimento, senza che possaritenersi mancante il momento decisorio (vedi su tali principi, Cass., Sez.T., nn. 5224, 5226, 5228, 5230, 5231, 5233, 5235 del 2025; Cass. n.4656/2024; Cass. n. 2942/2024).Numero registro generale 5867/2018Numero sezionale 56/2026Numero di raccolta generale 13664/2026Data pubblicazione 11/05/20262.2. Nella specie, il Giudice regionale ha considerato «[…] fabbricabileanche l’area utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumentourbanistico generale, quale il PSC, ancorchè non siano stati adottati glistrumenti attuativi del medesimo» (v. pagina n. 6 della sentenza), il chedà conto di un’espressa pronuncia sul punto, in cui si è resa manifesta lavalutazione di irrilevanza, ai fini che occupano, della mancatasottoscrizione dell’accordo territoriale.3. Con la seconda doglianza la ricorrente ha lamentato, conriferimento al canone di cui all’art. 360, primo comma, num. 3, c.p.c., lafalsa applicazione dell’art. 28 della legge regionale dell’Emilia-Romagnan. 20/2000, nonché degli artt. 2 e 5 d.lgs. n. 504/1992 e 11- quater-decies, comma 16, d.l. n. 203/2005 e 36, comma 2, d.lgs. n. 546/1992,sostenendo che, anche a voler considerare che i terreni oggetto ditassazione fossero ricompresi nel P.S.C. e quindi in via residuale tra quelliche il P.O.C. ([OSCURATO:PERSONA]) potrà rendere o menoedificabili, la pronuncia impugnata doveva considerarsi errata, in quantonon vi è parallelismo tra P.R.G. e P.S.C., tenuto conto che l’art. 28 dellamenzionata legge regionale stabilisce che detto ultimo piano nonpotestà edificatoria subordinata all’approvazione del P.O.C., avendoefficacia conformativa del diritto di proprietà limitatamenteall’apposizione dei vincoli e condizioni non aventi natura espropriativa,per cui un’area inserita in un ambito di P.S.C. di possibile futuraedificazione nel P.O.C. diventerà edificabile solo quando sarà inclusa indetto ultimo Piano, essendo questo nell’Emilia-Romagna lo strumentourbanistico generale.Da ultimo, l’istante ha reputato non pertinente il riferimento al prezzodel preliminare di vendita dell’area, poiché la vendita avrebbe dovutoNumero registro generale 5867/2018Numero sezionale 56/2026Numero di raccolta generale 13664/2026Data pubblicazione 11/05/2026avere luogo al prezzo stabilito solo dopo che le aree fossero divenuteedificabili.3.1. Il tema in esame – come rilevato dalla Procura Generale – èstato di recente esaminato in analoghi contenziosi con il Comune diArgelato da questa Corte, la quale, con riferimento al P.S.C. dell’Emilia-Romagna, ha ribadito principi ormai consolidati nell’elaborazione diquesta Corte, che, in assenza di contrari convincenti elementi, vanno quiribaditi (cfr. Cass. 6258/2024 e 6269/2024).3.2. Ed allora, va confermato che l'edificabilità di un'area, ai finidell'applicazione del criterio di determinazione della base imponibile,fondato sul valore venale, deve essere desunta dalla qualificazione adessa attribuita dal piano regolatore generale adottato dal Comune,indipendentemente dall'approvazione di esso da parte della Regione edell'adozione di strumenti urbanistici attuativi (cfr. tra le altre, Cass. n.16174/2007; Cass. n. 20137/2012; Cass. n. 5161/2014; Cass. n.4091/2015; Cass. n. 10476/2017).Dette considerazioni sono esattamente riproponibili nel rapporto traprevisione generale di piano e norme attuative, quali siano ledenominazioni in concreto assunte anche secondo le legislazioni regionali(si veda in proposito, Cass. n. 2109/2017, con specifico riferimento arapporti tra [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] della legislazione urbanistica di riferimento dell'Emilia —Romagna).L'affermazione di edificabilità del terreno ai fini della determinazionedel suo valore venale non può, una volta riconosciuta tale edificabilità dauno strumento urbanistico generale, ritenersi inficiata dalla (eventuale)mancanza di un piano particolareggiato o attuativo, atteso l'indirizzogiurisprudenziale di legittimità incentrato sull'art. 36, comma 36, d.l. n.Numero registro generale 5867/2018Numero sezionale 56/2026Numero di raccolta generale 13664/2026Data pubblicazione 11/05/2026223/2006 (convertito dalla legge n. 248/2006), secondo il quale «in temadi Ici, a seguito dell'entrata in vigore dell'art. 11-quaterdecies, comma16, d.l. n. 203/2005 (convertito, con modificazioni, dalla legge n.248/2005) e dell'art. 36, comma 2, d.l. n. 223/2006 cit., che hannofornito l'interpretazione autentica dell'art. 2, comma 1, lettera b), d.l. n.504/1992, l'edificabilità di un'area, ai fini dell'applicabilità del criterio dideterminazione della base imponibile fondato sul valore venale, deveessere desunta dalla qualificazione ad essa attribuita nel piano regolatoregenerale adottato dal Comune, indipendentemente dall'approvazionedello stesso da parte della Regione e dall'adozione di strumentiurbanistici attuativi» (Cass. n. 21156/2016; Cass. n. 11182/2014; Cass.n. 15792/2012 ed altre).Si tratta di orientamento che recepisce quanto stabilito dalla Corte diCassazione a Sezioni Unite n. 25506/06, la quale ha osservato che:«L'inizio del procedimento di trasformazione urbanistica è infattisufficiente a far lievitare il valore venale dell'immobile, le cui eventualioscillazioni, in dipendenza dell'andamento del mercato, dello stato didel piano regolatore che si traducano in una diversa classificazione delsuolo, possono giustificare soltanto una variazione del prelievo nelperiodo d'imposta, conformemente alla natura periodica del tributo inquestione, senza che ciò comporti il diritto al rimborso per gli annipregressi, a meno che il Comune non ritenga di riconoscerlo, ai sensidell'art. 59, comma primo, lettera f), del d.lgs. 15 dicembre 1997, n.446. L'inapplicabilità del criterio fondato sul valore catastale dell'immobileimpone peraltro di tener conto, nella determinazione della baseimponibile, della maggiore o minore attualità delle sue potenzialitàedificatorie, nonché della possibile incidenza degli ulteriori oneri diurbanizzazione sul valore dello stesso in comune commercio».Numero registro generale 5867/2018Numero sezionale 56/2026Numero di raccolta generale 13664/2026Data pubblicazione 11/05/2026Per cui, anche quando la legge regionale preveda che il PianoStrutturale Comunale, inteso quale strumento di pianificazioneurbanistica generale da adottarsi dai Comuni per delineare le sceltestrategiche di assetto e sviluppo, non attribuisca la potestà edificatoriaalle aree, nè conferisca alle stesse una potenzialità edificatoriasubordinata all'approvazione del [OSCURATO:PERSONA], potendo soloil piano operativo comunale regolare la reale possibilità di trasformazionedel territorio, comunque esso è assimilabile ai piani attuativi previsti dallanormativa statale.La valenza "programmatica" di tale strumento non esclude una suadiretta incidenza sulla natura delle aree, dovendo considerarsi che lanozione di edificabilità da un punto di vista urbanistico si discosta dallarelativa nozione in ambito fiscale, la quale poggia su di un concetto piùampio di "potenzialità edificatoria".Sono pertanto, ai fini tributari, edificabili tutti quei terreni che talisono qualificati da uno strumento urbanistico, indipendentemente dallasussistenza dell'approvazione regionale dello strumento urbanistico e distrumenti attuativi che rendano possibile in concreto il rilascio dellaconcessione edilizia in quanto è di comune esperienza la circostanza chela vocazione edificatoria di un suolo formalizzata in uno strumentourbanistico, ancorché non operativo, è sufficiente a far lievitare il suovalore venale secondo le leggi di mercato.Ciò nondimeno, l'aspettativa di edificabilità di un suolo non comporta,ai fini della valutazione fiscale, l'equiparazione tout court all’edificabilità,ma determina soltanto l'assoggettamento ad un regime di valutazionedifferente da quello specifico dei terreni agricoli, valutazione che quindinon può essere identica per un terreno già concretamente edificabile eper uno che invece attende il compimento dell'iter previsto dalla leggeper poter procedere all'edificazione (Cass. n. 17933/2021).Numero registro generale 5867/2018Numero sezionale 56/2026Numero di raccolta generale 13664/2026Data pubblicazione 11/05/2026A tal proposito, non rileva la circostanza che la potestà edificatoriapossa conseguire unicamente dall'inclusione del terreno nel successivoPiano [OSCURATO:PERSONA], trattandosi di strumento urbanistico cheincide sul mero ius edificandi, laddove la natura edificabile del terrenoconsegue all'approvazione dello strumento generale di pianificazione (v.Cass. n. 2109/2017; Cass. n. 8549/2019; Cass. n. 12938/2019).Come detto, secondo la costante giurisprudenza di questa Corte,l'affermazione di edificabilità del terreno ai fini della determinazione delsuo valore venale - una volta riconosciuta tale edificabilità da unostrumento urbanistico generale - non può ritenersi inficiata dalla(eventuale) mancanza di un piano particolareggiato o attuativo, attesol'indirizzo giurisprudenziale di legittimità incentrato sull'art. 36, co. 2, d.l.223/2006 cit., secondo il quale l’edificabilità deve essere desunta dallaqualificazione ad essa attribuita nel piano regolatore generale adottatodal Comune, indipendentemente dall'approvazione dello stesso da partedella Regione e dall'adozione di strumenti urbanistici attuativi» (Cass. n.28175/2018; Cass. n. 2109/2017; Cass. n. 21156/2016; Cass. n.11182/2017; Cass. n. 7928/2022 e Corte cost. n. 64/2021).3.3. Nel caso di specie è, dunque, dirimente osservare come il terrenodovesse considerarsi, in tesi, edificabile e, pertanto, sottoponibile a stimasecondo il valore venale di mercato ex art. 5, comma 5, d. lgs. n.504/1992, quand'anche in assenza di adozione di uno strumentoparticolareggiato attuativo, per il solo fatto che l'edificabilità di esso eraprevista dal [OSCURATO:PERSONA].Ed a nulla rileva il fatto che la potestà edificatoria potesse conseguireunicamente dall'inclusione del terreno nel successivo Piano OperativoComunale, trattandosi di strumento urbanistico che incide sul mero iusedificandi laddove la natura edificabile del terreno consegueall'approvazione dello strumento generale di pianificazione (cfr. Cass.Numero registro generale 5867/2018Numero sezionale 56/2026Numero di raccolta generale 13664/2026Data pubblicazione 11/05/20266258/2024 e 6269/2024, che richiamano sul punto a Cass. nn. 2107,2108, 2109 del 2017).3.4. Per le suddette ragioni il motivo va, pertanto, respinto nei terminiin cui è stato formulato.Subito avvertendo che sul tema della natura dell’area si tornerà,sotto altro distinto profilo, con le riflessioni di cui al § 4.4.4. Con la terza ragione di contestazione la società il Comune haeccepito, con riguardo al parametro di cui all’art. 360, primo comma,num. 3, c.p.c., la violazione e la falsa applicazione dell’art. 9, d.lgs. n.504/1992 e degli artt. 9 d.lgs. n. 228/2001 e 5 d.lgs. n. 99/2004,rimproverando al Giudice regionale di aver escluso l’applicazionedell’agevolazione prevista per gli imprenditori agricoli sol perchè l’istanteaveva veste societaria.4.1. La doglianza è fondata, per dato normativo e consolidatagiurisprudenza di questa Corte.Ai sensi dell'art. 1 d.lgs. n. 99/2004: «Ai fini dell'applicazione dellanormativa statale, è imprenditore agricolo professionale (I.A.P.) colui ilquale, in possesso di conoscenze e competenze professionali ai sensidell'articolo 5 del regolamento (CE) n. 1257/1999 del Consiglio, del 17maggio 1999, dedichi alle attività agricole di cui all'articolo 2135 delcodice civile, direttamente o in qualità di socio di società, almeno ilcinquanta per cento del proprio tempo di lavoro complessivo e che ricavidalle attività medesime almeno il cinquanta per cento del proprio redditoglobale da lavoro».A mente del comma terzo della predetta disposizione «Le società dipersone, cooperative e di capitali, anche a scopo consortile, sonoconsiderate imprenditori agricoli professionali qualora lo statuto prevedaNumero registro generale 5867/2018Numero sezionale 56/2026Numero di raccolta generale 13664/2026Data pubblicazione 11/05/2026quale oggetto sociale l'esercizio esclusivo delle attività agricole di cuiall'articolo 2135 del codice civile e siano in possesso dei seguentirequisiti: a) nel caso di società di persone qualora almeno un socio sia inpossesso della qualifica di imprenditore agricolo professionale. Per lesocietà in accomandita la qualifica si riferisce ai soci accomandatari; b)nel caso di società cooperative, ivi comprese quelle di conduzione diaziende agricole, qualora almeno un quinto dei soci sia in possesso dellaqualifica di imprenditore agricolo professionale; c) nel caso di società dicapitali, quando almeno un amministratore sia in possesso della qualificadi imprenditore agricolo professionale».Il comma quarto della stessa norma ha previsto che «Le società dipersone, cooperative e di capitali, anche a scopo consortile, sonoconsiderate imprenditori agricoli professionali qualora lo statuto prevedaquale oggetto sociale l'esercizio esclusivo delle attività agricole di cuiall'articolo 2135 del codice civile e siano in possesso dei seguentirequisiti: a) nel caso di società di persone qualora almeno un socio sia inpossesso della qualifica di imprenditore agricolo professionale (…)».4.2. Dinanzi a tale mutato quadro normativo, si è consolidato (dopoun isolato arresto di segno contrario, Cass. n. 22484/2017), l’ordine diidee secondo cui (già il d.lgs. 228/2001, abrogato, e poi) il d.lgs. n.99/2004 ha profondamente inciso sulla stessa configurazione delrequisito soggettivo per la fruizione dell'agevolazione, fornendo unalettura più in linea con la normativa eurounitaria.Si è così affermato, in tema di ICI, che le agevolazioni previstedall’art. 9 d.lgs. n. 504/1992, consistenti nel considerare agricolo anche ilterreno posseduto da una società agricola di persone si applicano (aseguito della modifica dell'art. 12 della legge n. 153/1975, da partedell'art. 10 d.lgs. n. 228/2001 e della sua successiva abrogazione esostituzione con l'art. 1 d.lgs. n. 99/2004) qualora detta società possaNumero registro generale 5867/2018Numero sezionale 56/2026Numero di raccolta generale 13664/2026Data pubblicazione 11/05/2026essere considerata imprenditore agricolo professionale ove lo statutopreveda quale oggetto sociale l'esercizio esclusivo delle attività agricoledi cui all'art. 2135 c.c. ed almeno un socio sia in possesso della qualificadi imprenditore agricolo ovvero abbia conoscenze e competenzeprofessionali, ai sensi dell'art. 5 del regolamento (CE) n. 1257 del 17maggio 1999, e dedichi alle attività agricole di cui all'art. 2135 c.c.almeno il cinquanta per cento del proprio tempo di lavoro complessivo,ricavando da dette attività almeno il cinquanta per cento del proprioreddito globale da lavoro (tra le tante: Cass. n. 3028/2024, che richiamaCass. n. 375/2017; Cass. n. 28062/2018; Cass. n. 11415/2019; Cass. n.2609/2020; Cass. n. 14206/2020; Cass. nn. 17003/2021 e 17004/2021;Cass. n. 2921/2022; Cass. nn. 12639/2022 e Cass. 12640/2022; Cass.nn. 26474/2022 e 26475/2022).4.3. Alla luce di quanto precede, risulta allora chiaro che lavalutazione del Giudice regionale si sia discostata da tali principi, nonoperando nessun accertamento fattuale sul requisito soggettivodell’agevolazione richiesta, limitandosi (erroneamente, per quanto detto)a negarla solo perché la ricorrente ha veste di società di persona.4.4. Va aggiunto che la ritenuta natura vocazione edificatoria dell’areaalla luce di quanto sopra illustrato, non esclude la necessità diconfrontarsi, altresì, ai fini della invocata applicazione dell’art. 9 d.lgs. n.504/1992, con la previsione dell’art. 1, comma 1, lett. b), d.lgs. n.504/1992, che detta la regola in base alla quale l’area va consideratafabbricabile (che è quella della sua utilizzabilità per scopi edificatori inbase agli strumenti generali urbanistici o attuativi o in base allepossibilità effettive di edificazione), ma considera altresì, per fictio iuris,«non fabbricabili i terreni posseduti e condotti da soggetti indicati dalcomma 1 dell’articolo 9 sui quali persiste l’utilizzazione agro-silvo-Numero registro generale 5867/2018Numero sezionale 56/2026Numero di raccolta generale 13664/2026Data pubblicazione 11/05/2026pastorale mediante l’esercizio di attività dirette alla coltivazione del fondo[…]».Va, infatti, osservato che il D.Lgs. n. 504 del 1992, art. 2, comma 1,lett. b) e art. 9, comma 1, disciplinano profili doversi, individuabili,rispettivamente, nella qualificazione dell'area (come non fabbricabile) aifini del criterio del calcolo della base imponibile e nelle agevolazioni, dicarattere soggettivo, applicabili ai fini del calcolo dell'imposta in concretoapplicabile.Si tratta di aspetti distinti e non sovrapponibili, il che significa chel'area "considerata" dall'art. 2, comma 1, lett. b), del citato decreto comenon fabbricabile (perché impiegata a fini agricoli dall'imprenditoreagricolo professionale) non è, per ciò stesso, ritenuta esente dalpagamento dell'imposta in esame, risultando piuttosto sottoposta ad unregime agevolato, nel duplice senso di assoggettare il terreno allatassazione in relazione al suo valore catastale-dominicale, al netto quindidella sua potenzialità edilizia, e di calibrare la misura dell'impostasecondo i criteri di calcolo stabiliti dall'art. 9, comma 1, del menzionatodecreto, che pure prevedono, nella parte di valore eccedente 25.822,84Euro, l'applicazione dell'imposta con le riduzioni ivi previste (cfr., su taliprincipi, Cass. n. 1121/2023, che cita Cass. n. 17337/2018).Per tale via, la valutazione del giudice di merito dovrà coinvolgere, aifini dell’eventuale applicazione dell’art. 9 d.lgs. n. 504/1992, anche laverifica della sussistenza della concreta utilizzazione e destinazionedell’area da parte della ricorrente e, dunque, il requisito oggettivodell’invocata operatività della suddetta disposizione, che concerne «iterreni agricoli posseduti da coltivatori diretti o da imprenditori agricoliche esplicano la loro attività a titolo principale, purchè dai medesimicondotti […]», il tutto secondo i principi sopra esposti, sia con riguardoall’accezione di area non fabbricabile (requisito oggettivo), che conNumero registro generale 5867/2018Numero sezionale 56/2026Numero di raccolta generale 13664/2026Data pubblicazione 11/05/2026riferimento all’estensione dell’agevolazione alle società agricola dipersone, che presentino le suindicate caratteristiche (requisitosoggettivo).Una volta accertata la sussistenza di detti requisiti il valore dell’areaandrà calcolato secondo il criterio del reddito dominicale di cui all’art. 5,comma 7, d.lgs. n. 504/1992.5. Con la quarta doglianza, la società ha lamentato, in base all’art.360, primo comma, num. 3, c.p.c., la violazione dell’art. 10, comma 2,della legge n. 212/2000 e degli artt. 5 e 6, d.lgs. n. 472/1997 ed 8 d.lgs.n. 546/1992.Con la quinta censura, la ricorrente ha denunciato, a mente dell’art.360, primo comma, num. 5, c.p.c., l’omesso esame del motivo di ricorso,riproposto in appello circa la mancata applicazione degli artt. 5 e 6, d.lgs.n. 472/1997 ed 8 d.lgs. n. 546/1992.Con detti motivi, la contribuente ha contestato al Giudice regionale diaver deciso considerando la previsione dell’art. 10, comma 2, della leggen. 212/2000, che non aveva costituito oggetto di domanda, avendol’istante invocato l’applicazione degli artt. 5 e 6, d.lgs. n. 472/1997 ed 8d.lgs. n. 546/1992.Per altra via, la decisione di applicare le sanzioni è stata posta indiscussione, in ragione dell’incolpevole errore sul fatto determinatodall’obiettiva incertezza normativa sulla portata e sull’ambito delledisposizioni.5.1. Dette censure non possono ricevere seguito.Esse risentono, infatti, di un’errata impostazione di fondo, basata suldiritto all’esenzione dal pagamento dell’imposta, che, per quanto inNumero registro generale 5867/2018Numero sezionale 56/2026Numero di raccolta generale 13664/2026Data pubblicazione 11/05/2026precedenza esposto, non sussiste, operando semmai, ai sensi dell’art. 9d.lgs. n. 504/1992 solo un diritto alla riduzione della tassazione.La contestazione ha riguardato l’omessa denuncia, per cui, nonessendo in discussione, anche a mente della predetta disposizione,l’obbligo del pagamento del tributo (sia pure in misura ridotta, ovedimostrate le relative condizioni), nessuna incertezza normativa puòessere invocata e le sanzioni sono certamente dovute sebbene,eventualmente, da parametrare sulla diversa base imponibile di cuiall’art. 9 citato, ove dimostrate le condizioni (soggettive ed oggettive) perottenere la riduzione.6. Con il settimo e l’ottavo motivo, la contribuente ha dedotto,secondo il parametro di cui all’art. 360, primo comma, num. 5, c.p.c.,l’omesso del motivo di ricorso, riproposto in sede di appello, sia conriferimento alla violazione dell’art. 59, comma 1, lett. g), d.lgs.446/1997, che con riguardo all’art. 3 della legge n. 212/2000, per avereil Comune accertato i valori dell’area senza alcun tipo di valutazione deibeni accertati, applicando un valore stabilito dalle deliberazioni n. 72 del3 giugno 2009 e n. 111 del 26 novembre 2009 per gli anni di imposta2008/2009 e quindi in violazione del principio di irretroattività, peraltroadottate dalla giunta comunale e non dal consiglio comunale.6.1. Si tratta di motivi che non possono ricevere seguito.Anche qui, va ribadito che non si tratta di un omesso esame rilevanteai sensi dell’art. 360, primo comma, num. 5, c.p.c., avendo il Giudiceregionale ritenuto congrui i valori attributi ai terreni.Appena aggiungendo che, in tema di Ici, l'avviso d'accertamento chefa riferimento alla delibera della giunta comunale contenente ladeterminazione dei valori minimi delle aree edificabili assume valorepresuntivo, spettando al contribuente l'onere di fornire elementi oggettiviNumero registro generale 5867/2018Numero sezionale 56/2026Numero di raccolta generale 13664/2026Data pubblicazione 11/05/2026sul minor valore dell'area edificabile rispetto a quello accertato dall'ufficio(cfr., tra le tante, anche da ultimo, Cass. n. 15994/2025; Cass. n.1250/2024).Le delibere in questione, poi, in ragione della loro natura (nonimperativa) e funzione (probatoria), ben possono essere utilizzate anchecon riferimento ad annualità anteriori a quella della loro adozione (cfr.Cass. 2550/2024 cit., che richiama Cass. n. 15312/2018; Cass. n.5068/2015; Cass. n. 11171/2010; Cass. n. n. 9135/2005), per cui nonha fondamento la dedotta violazione del principio di irretroattività dellepredette delibere.Infine, sebbene il potere di determinare periodicamente e per zoneomogenee i valori venali in comune commercio delle aree fabbricabili siacomunale, lo stesso può essere esercitato anche dalla giunta, cui il d.lgs.n. 267/2000 ha assegnato la competenza in materia di ICI (cfr. Cass. n.27572/2018).7. Sulla scorta delle considerazioni svolte va accolto il terzo motivo diricorso, mentre vanno respinti gli altri; la sentenza impugnata va cassatae la causa va rinviata alla Corte di giustizia tributaria di secondo gradodell’Emilia-Romana, in diversa composizione – per gli accertamentirelativi alla agevolazione prevista per le società agricole e dunque perl’eventuale rideterminazione della tassa e delle sanzioni sulla base dellanuova base imponibile, nonché per regolare le spese del presente giudiziodi legittimità. P.Q.Mla Corte accoglie il terzo motivo di ricorso e rigetta gli altri, cassa lasentenza impugnata e rinvia la causa alla Corte di giustizia tributaria diNumero registro generale 5867/2018Numero sezionale 56/2026Numero di raccolta generale 13664/2026Data pubblicazione 11/05/2026secondo grado dell’Emilia-Romagna – in diversa composizione – ancheper regolare le spese del presente giudizio di legittimità.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 28 gennaio 2026.[OSCURATO:PERSONA] PRESIDENTEUgo [OSCURATO:PERSONA]