Fons Iuris
Torna alla ricerca
CassazionesentenzaSezione 5Decisione del 29 dicembre 2025

Cassazione n. 34689/2025

Il testo disponibile è l'estratto OCR della fonte e può non coincidere con il provvedimento integrale. Apri il documento originale.

Testo disponibile della fonte

Testo disponibile della fonte

ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 29108/2018 del ruolo generale, proposto DA (1) [OSCURATO:SOCIETA]. ([OSCURATO:CODICE_FISCALE_SOCIETA]), in persona del legale rappresentante pro tempore, amministratore unico, [OSCURATO:PERSONA], nonché da (2) [OSCURATO:SOCIETA]. ([OSCURATO:CODICE_FISCALE_SOCIETA]), in persona del legale rappresentante pro tempore, amministratore unico, [OSCURATO:PERSONA], rappresentate e difese, in ragione di procura speciale e nomina poste a margine del ricorso, dagli avv.ti [OSCURATO:PERSONA] (codice fiscale [OSCURATO:PERSONA] 75E05 D862 P), [OSCURATO:PERSONA] (codice fiscale [OSCURATO:PERSONA] 68A66 H501 Y) e [OSCURATO:PERSONA] (codice fiscale [OSCURATO:PERSONA] 54S26 H501 P). - RICORRENTI – CONTRO F i r m a t o D a : S O C C I A N G E L O M A T T E O E m e s s o D a : A R U B A P E C P E R C A D I F I R M A Q U A L I F I C A T A S e r i a l # : 1 3 b a b 1 7 a 5 2 1 c 0 f 1 b c 5 2 9 6 2 0 b c e e 0 c a f 9 Numero registro generale 29108/2018 Numero sezionale 7327/2025 Numero di raccolta generale 34689/2025 Data pubblicazione 29/12/2025 l’AGENZIA DELLE ENTRATE ([OSCURATO:CODICE_FISCALE_SOCIETA]), in persona del Direttore pro tempore, rappresentata e difesa dall’Avvocatura Generale dello Stato ([OSCURATO:CODICE_FISCALE_SOCIETA]). - CONTRORICORRENTE - per la cassazione della sentenza n. 793/6/2018 della Commissione tributaria regionale della Lombardia, depositata in data 23 febbraio 2018, non notificata.

UDITA la relazione svolta all’udienza camerale del 30 ottobre 2025 dal [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA]

1. Oggetto di controversia è l’avviso di liquidazione indicato in atti con cui l’Agenzia delle Entrate rettificava il valore dei fabbricati ceduti, unitamente ad area edificabile, con contratto del 10 luglio 2014 intercorso tra le società ricorrenti, rideterminandone il valore (dei soli fabbricati) da 470.000,00 € alla somma di 1.099.510,00 €.

2. Con l’impugnata sentenza la Commissione tributaria regionale della Lombardia rigettava l’appello proposto dalle contribuenti contro la pronuncia n. 406/2/2016 della Commissione tributaria provinciale di Como, ritenendo che: - il procedimento per adesione che aveva preceduto il contenzioso non era nullo per non essere stato tempestivamente comunicato ai contribuenti il parere formulato dall'Agenzia del Territorio in replica alle osservazioni espresse nell'elaborato tecnico di parte, giacche si trattava di atto meramente confermativo della perizia di stima contenuta nello stesso avviso di accertamento, indubbiamente conosciuto dai contribuenti, per cui la suddetta omissione non aveva inciso sul processo formativo della volontà degli stessi di non aderire F i r m a t o D a : S O C C I A N G E L O M A T T E O E m e s s o D a : A R U B A P E C P E R C A D I F I R M A Q U A L I F I C A T A S e r i a l # : 1 3 b a b 1 7 a 5 2 1 c 0 f 1 b c 5 2 9 6 2 0 b c e e 0 c a f 9 Numero registro generale 29108/2018 Numero sezionale 7327/2025 Numero di raccolta generale 34689/2025 Data pubblicazione 29/12/2025 all'offerta conciliativa che prevedeva un abbattimento del 5% dei valori di rettifica, non avendo peraltro gli istanti chiarito quale fosse stato lo specifico elemento di novità contenuto del menzionato parere che, se tempestivamente conosciuto, li avrebbe indotti a conclusioni diverse da quelle del rifiuto della proposta conciliativa avanzata dall'Ufficio; - quanto al merito, che fosse pacifico ed incontroverso che il compendio immobiliare avesse nel suo complesso una formale destinazione artigianale costituito da immobili, che pur con il vincolo pertinenziale a quello artigianale principale, avevano caratteristiche e struttura tipica di abitazioni ed uffici, per cui la valutazione dell'intero complesso come destinazione mista pareva effettivamente la più corrispondente alla realtà del bene nella sua interezza; - il calcolo delle superfici, che secondo le contribuenti era erroneo in quanto comprensivo anche di aree non calpestabili o utilizzabili, doveva, invece, considerarsi corretto secondo la valutazione operata dall'ufficio in riferimento alla superficie lorda commerciale; - la collocazione del bene (in zona periferica) risultava dai dati dell’OMI comunque posta all’interno della medesima zona omogenea dell’area centrale del Comune, il cui valore di mercato risultava più elevato rispetto a quello in concreto utilizzato, mentre si mostrava priva di sostanziale incidenza, in ragione della natura e della conformazione del bene, il fatto che in loco non vi fosse una buona dotazione di parcheggi.

3. Con ricorso notificato in data 21 settembre 2018, le suindicate società proponevano ricorso per cassazione contro la menzionata pronuncia, articolando otto motivi di impugnazione.F i r m a t o D a : S O C C I A N G E L O M A T T E O E m e s s o D a : A R U B A P E C P E R C A D I F I R M A Q U A L I F I C A T A S e r i a l # : 1 3 b a b 1 7 a 5 2 1 c 0 f 1 b c 5 2 9 6 2 0 b c e e 0 c a f 9 Numero registro generale 29108/2018 Numero sezionale 7327/2025 Numero di raccolta generale 34689/2025 Data pubblicazione 29/12/2025

4. l’Agenzia delle Entrate resisteva con controricorso notificato il 5 novembre 2018. [OSCURATO:PERSONA]

1. Ragioni di priorità logico-giuridica inducono ed esaminare, in primo luogo, l’ottavo motivo di impugnazione.

Motivi di connessione, poi, consigliano l’esame congiunto da un lato, della seconda, terza, quarta e sesta censura, nonchè, dall’altro, della prima e quinta doglianza.

Infine, si esamina la settima ragione di impugnazione.

2. Con l’ottavo motivo di impugnazione le ricorrenti hanno eccepito, in relazione all’art. 360, primo comma, num. 3, c.p.c., l’illegittimità del procedimento di adesione per difetto di motivazione, ai sensi degli artt. 3 della legge n. 241/1990 e 7 della legge n. 212/2000, in merito alle ragioni del diniego di adesione alla proposta formulata dalle contribuenti, nonché la violazione degli artt. 6 e 10 dello stesso Statuto del Contribuente e, quindi, l’annullabilità dell’atto per le violazioni dei principi di collaborazione, trasparenza e cooperazione o, quantomeno, sotto il profilo della rideterminazione della sanzione per il caso di conferma e/o rideterminazione della rettifica dei valori operata dall'ufficio.

Le contribuenti hanno rappresentato che, in sede di proposta conclusiva del procedimento di adesione, l'Ufficio aveva disatteso integralmente le osservazioni rese dai medesimi tramite le perizie di parte, aveva poi negato la possibilità di prendere visione delle motivazioni contenute nel secondo parere emesso dall'Ufficio di Sondrio e manifestata solo la disponibilità a concedere una riduzione F i r m a t o D a : S O C C I A N G E L O M A T T E O E m e s s o D a : A R U B A P E C P E R C A D I F I R M A Q U A L I F I C A T A S e r i a l # : 1 3 b a b 1 7 a 5 2 1 c 0 f 1 b c 5 2 9 6 2 0 b c e e 0 c a f 9 Numero registro generale 29108/2018 Numero sezionale 7327/2025 Numero di raccolta generale 34689/2025 Data pubblicazione 29/12/2025 del valore di stima pari al 5% in funzione della normale oscillazione del mercato immobiliare.

Nello specifico, le ricorrenti contestano il fatto che, se l'Ufficio di Como avesse messo a disposizione il predetto parere, le ricorrenti avrebbero potuto persuadersi e desistere dalle proprie opposizioni, laddove una riduzione del 5% della rettifica operata, in assenza di motivazione tecniche, aveva di fatto impedito alle contribuenti di aderire alla proposta, non avendo elementi per valutarne la convenienza.

2.1. La censura non può essere accolta.

Non sussiste il difetto di motivazione dell’asserito diniego opposto dall'Ufficio alla richiesta dei contribuenti di conoscere le argomentazioni tecniche sulla cui base aveva disatteso le risultanze della perizia di parte, avendo in realtà l'ufficio motivato sul punto, ritenendo necessario all'uopo una richiesta di accesso agli altri ai sensi della legge n. 241/1990, risposta questa che ha dato conto delle ragioni per le quali non aveva ricevuto seguito l'istanza avanzata dalle ricorrenti, per cui non ricorre il dedotto difetto di motivazione.

Va peraltro sul punto ricordato che, secondo quanto dispone la legge 7 agosto 1990, n. 241, art. 3, comma 3, il contribuente ha diritto di conoscere tutti gli atti il cui contenuto viene richiamato per integrare tale motivazione, ma non il diritto di conoscere il contenuto di tutti quegli atti, cui si faccia, rinvio nell'atto impositivo e sol perché ad essi si operi un riferimento, ove la motivazione sia già sufficiente ed il richiamo ad altri atti abbia, pertanto, mero valore "narrativo".

Non solo.

In caso di impugnazione dell'avviso sotto tale profilo, non basta che il contribuente dimostri l'esistenza di atti a lui sconosciuti cui l'atto impositivo faccia riferimento, occorrendo, invece, F i r m a t o D a : S O C C I A N G E L O M A T T E O E m e s s o D a : A R U B A P E C P E R C A D I F I R M A Q U A L I F I C A T A S e r i a l # : 1 3 b a b 1 7 a 5 2 1 c 0 f 1 b c 5 2 9 6 2 0 b c e e 0 c a f 9 Numero registro generale 29108/2018 Numero sezionale 7327/2025 Numero di raccolta generale 34689/2025 Data pubblicazione 29/12/2025 la prova che almeno una parte del contenuto di quegli atti, non riportata nell'atto impositivo, sia necessaria ad integrarne la motivazione" (così, tra le altre, Cass. n. 14744/2022, che richiama Cass. n. 2614/2016; Cass. n. 26683/2009; v. anche Cass. n. 24417/2018).

In tale direzione conta osservare che il Giudice di appello ha accertato il valore meramente confermativo del parere espresso dall’Ufficio rispetto alle determinazioni dallo stesso declinate nell’avviso impugnato, senza introduzione quindi di elementi di novità.

Dal che la posizione dell’Ufficio si è espressa formalizzando la proposta di riduzione del valore di stima nella misura del 5% in ragione della normale oscillazione del mercato immobiliare, la cui non accettazione ha poi giustificato l’esito negativo del procedimento, che risulta, per tale via, essere stato sorretto da manifeste ragioni.

In tale contesto – a tacer d’altro - non è stata chiarita quale sia stata la lesione di interessi patrimoniali sostanziali patiti dai ricorrenti dalla mancata conoscenza del parere che aveva confermato le determinazioni già assunte dall’Ufficio con l’atto impugnato.

Non ricorre, infatti, tale pregiudizio nella dedotta necessità di conoscere le argomentazioni giuridiche che avevano portato a disattendere le risultanze della perizia di parte al fine di valutare se insistere o meno nell’opposizione alla pretesa fiscale, avendo avuto le contribuenti già contezza delle ragioni dell’ente impositore tramite l’avviso rettifica, non oggetto di contestazione sotto il profilo delle motivazione, i cui contenuti erano stati solo “validati” dal successivo parere tecnico.F i r m a t o D a : S O C C I A N G E L O M A T T E O E m e s s o D a : A R U B A P E C P E R C A D I F I R M A Q U A L I F I C A T A S e r i a l # : 1 3 b a b 1 7 a 5 2 1 c 0 f 1 b c 5 2 9 6 2 0 b c e e 0 c a f 9 Numero registro generale 29108/2018 Numero sezionale 7327/2025 Numero di raccolta generale 34689/2025 Data pubblicazione 29/12/2025 Né possono assumere rilievo, anche ai fini delle determinazioni dei contribuenti sul prosieguo della controversia, le argomentazioni giuridiche del citato parere, contando, nell’accertata conformità di valutazione con quanto espresso nell’avviso di rettifica impugnato, solo quanto reso manifesto nell’atto impositivo, che aveva dato conto ex ante delle ragioni della pretesa fiscale, contro cui le società hanno potuto svolgere le proprie difese.

3. Con la prima censura, articolata ai sensi dell’art. 360, primo comma, num. 4, c.p.c., le società hanno dedotto la nullità della sentenza per violazione e falsa applicazione dell’art. 36, comma 2, d.lgs. n. 546/1992, contestando al Giudice dell’appello di aver fornito una motivazione apodittica ed apparente nella parte in cui ha risolto la questione dei vincoli pertinenziali delle abitazioni ed uffici rispetto alla restante parte del compenso immobiliare (a destinazione artigianale), liquidandola con l’assunto secondo cui «la valutazione dell'intero complesso come a “destinazione mista” pare effettivamente la più rispondente alla realtà del bene nella sua interezza» (v. pagina n. 3 della sentenza impugnata).

3.1. Allo stesso modo, con la quinta doglianza, le ricorrenti hanno eccepito la nullità della sentenza, considerando, in base al parametro dell’art. 360, primo comma, num. 4, c.p.c., l’inesistenza di argomentazioni logico-giuridiche circa la corretta misurazione delle superfici.

3.3. Si tratta di censure infondate.

Vale rammentare, sul piano dei principi, che questa Corte (a partire da Cass., Sez.

U., n. 8053/2014) ha ripetutamente precisato che deve ritenersi apparente la motivazione che, pur essendo graficamente (e, quindi, materialmente) esistente, come parte del F i r m a t o D a : S O C C I A N G E L O M A T T E O E m e s s o D a : A R U B A P E C P E R C A D I F I R M A Q U A L I F I C A T A S e r i a l # : 1 3 b a b 1 7 a 5 2 1 c 0 f 1 b c 5 2 9 6 2 0 b c e e 0 c a f 9 Numero registro generale 29108/2018 Numero sezionale 7327/2025 Numero di raccolta generale 34689/2025 Data pubblicazione 29/12/2025 documento in cui consiste il provvedimento giudiziale, non renda tuttavia percepibili le ragioni della decisione, perchè munita di argomentazioni obiettivamente inidonee a far conoscere l'iter logico seguito per la formazione del convincimento, in modo tale da non consentire alcun effettivo controllo sull'esattezza e sulla logicità del ragionamento del giudice, non potendosi lasciare all'interprete il compito di integrarla con le più varie, ipotetiche congetture, restando, invece, esclusa qualunque rilevanza del semplice difetto di sufficienza della motivazione (v., tra le tante, Cass., Sez.

U., n. 19881/2014; Cass., Sez.

U., n. 16599/2016; Cass., Sez.

U., n. 22232/2016; Cass.n. 9105/2017; Cass., Sez.

U., n. 7667/2017; Cass., Sez.

U., n. 14430/2017; Cass., Sez.

U., n. 16159/2018; Cass., Sez.

U., n. 9558/2018 e Cass., Sez.

U., n. 33679/2018; Cass. n. 23216/2019; Cass. n. 13977/2019; Cass. n. 2689/2023; e da ultimo Cass. n. 21174/2024).

Va poi aggiunto che il giudice del merito non deve dar conto di ogni argomento difensivo sviluppato dalla parte, non è tenuto cioè a discutere ogni singolo elemento o a argomentare sulla condivisibilità o confutazione di tutte le deduzioni difensive, essendo, invece, necessario e sufficiente, in base all'art. 132, secondo comma, num. 4, c.p.c., che esponga gli elementi in fatto e di diritto posti a fondamento della sua decisione, dovendo in tal modo ritenersi disattesi, per implicito, tutti gli argomenti non espressamente esaminati, ma considerati subvalenti rispetto alle ragioni della decisione (cfr. Cass., Sez.

T., n. 12732/2024; Cass. n. 3108/2022, che richiama Cass. n. 12652/2020; Cass. n. 10937/2016; Cass. n. 12123/2013 e anche Cass. n. 19011/2017, Cass. n. 16056/2016 e Cass. n. 18103/2021, nonché, da ultimo, Cass. n. 25729/2025).F i r m a t o D a : S O C C I A N G E L O M A T T E O E m e s s o D a : A R U B A P E C P E R C A D I F I R M A Q U A L I F I C A T A S e r i a l # : 1 3 b a b 1 7 a 5 2 1 c 0 f 1 b c 5 2 9 6 2 0 b c e e 0 c a f 9 Numero registro generale 29108/2018 Numero sezionale 7327/2025 Numero di raccolta generale 34689/2025 Data pubblicazione 29/12/2025

3.3.1. Nella specie, quanto al secondo motivo, il Giudice regionale ha motivato la decisione ritenendo plausibile, nella disomogeneità della destinazione dei beni, il riconoscimento di una destinazione mista del complesso immobiliare, unitariamente considerato, laddove l’uso del predicato «pare», su cui la difesa dei ricorrenti ha basato la contestazione di una motivazione «autoreferente» (v. pagina n. 9 del ricorso), va declinato nel senso che le citate disomogeneità hanno indotto il Giudice d’appello a ritenere più consona alle caratteristiche del bene la loro complessiva destinazione.

3.3.2. Con riferimento, poi, alla quinta censura ed alle superfici dei beni, le cui contestazioni sono risultate mirate – da quel che risulta dal ricorso - ai 250 mq del piano secondo-sottotetto, in ragione della loro inaccessibilità e non fruibilità (v. pagina n. 14 del ricorso), va preso atto che la Commissione ha ragionato e dato conto della correttezza delle misurazioni eseguite dall’Ufficio in base al criterio della «superfice lorda commerciabile» (v. pagina n. 4 della pronuncia).

In entrambi i casi, dunque, si è in presenza di una motivazione effettiva, condivisibile o meno nel merito, ma non per questo tacciabile di porsi al di sotto della soglia minima costituzionalmente esigibile.

4. Con il secondo, terzo, quarto e sesto mezzo di impugnazione, articolati secondo il parametro censorio di cui all’art. 360, primo comma, num. 5, c.p.c., le società contribuenti hanno lamentato l'omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio che era stato oggetto di discussione tra le parti, concernente l'esistenza del vincolo pertinenziale in capo ai beni ad uso abitativo, l’esistenza di vincoli ambientali sui cespiti oggetto di compravendita e la presenza di una F i r m a t o D a : S O C C I A N G E L O M A T T E O E m e s s o D a : A R U B A P E C P E R C A D I F I R M A Q U A L I F I C A T A S e r i a l # : 1 3 b a b 1 7 a 5 2 1 c 0 f 1 b c 5 2 9 6 2 0 b c e e 0 c a f 9 Numero registro generale 29108/2018 Numero sezionale 7327/2025 Numero di raccolta generale 34689/2025 Data pubblicazione 29/12/2025 cabina Enel di spettanza di terzi e, da ultimo, la sussistenza di opere abusive che rendevano i beni non commerciabili.

4.1. I predetti motivi sono tutti inammissibili, intercettando la preclusione della doppia conforme, non avendo peraltro è ricorrente allegato il diverso contenuto valutativo della sentenza di primo e di secondo grado (cfr. tra le tante: Cass. n. 26774/2016; Cass. n. 20994/2019; Cass. n. 19760/2021; Cass. n. 10644/2022; Cass. n. 11707/2022; Cass. n. 13260/2022; Cass. n. 34868/2023; Cass. n. 6189/2024).

Né ricorre e tantomeno è stato dedotto, un travisamento del fatto, avendo, in realtà, il Giudice regionale esaminato il vincolo pertinenziale, ritenendolo assorbito nella destinazione mista, e ritenuto corretto il calcolo delle superfici con riferimento a quella lorda commerciabile.

5. Risulta inammissibile, ai sensi dell’art. 360-bis c.p.c., anche il settimo motivo, con cui le ricorrenti hanno denunciato, a mente dell’art. 360, primo comma, num. 3, c.p.c., la violazione dell’art.2697 c.c. per avere la Commissione regionale illegittimamente attribuito maggiore rilevanza ai contenuti peritali offerti dall'Ufficio rispetto alle opposte eccezioni sollevate dalle ricorrenti attraverso le deduzioni ed allegazioni peritali.

Ricorre, infatti, il consolidato orientamento della Corte, che il motivo in esame non induce a rimeditare, secondo cui in tema di ricorso per cassazione, la violazione dell'art. 2697 c.c. si configura soltanto nell'ipotesi in cui il giudice abbia attribuito l'onere della prova ad una parte diversa da quella su cui esso avrebbe dovuto gravare secondo le regole di scomposizione delle fattispecie basate sulla differenza tra fatti costitutivi ed eccezioni (cfr., anche da ultimo, tra le F i r m a t o D a : S O C C I A N G E L O M A T T E O E m e s s o D a : A R U B A P E C P E R C A D I F I R M A Q U A L I F I C A T A S e r i a l # : 1 3 b a b 1 7 a 5 2 1 c 0 f 1 b c 5 2 9 6 2 0 b c e e 0 c a f 9 Numero registro generale 29108/2018 Numero sezionale 7327/2025 Numero di raccolta generale 34689/2025 Data pubblicazione 29/12/2025 tante, Cass. n. 10254/2025; nonché Cass. n. 9225/2022, che richiama Cass., Sez.

Un., n. 16598/2016 e Cass. n. 26769/2018 e nello stesso senso Cass. n. 1229/2019 ed anche Cass. n. 2242/2022, che richiama pure Cass. n. 28894/2021; Cass. n. 30535/2021).

Non assume rilievo, invece, sotto il profilo in esame, che il giudice, «nel valutare le prove proposte dalle parti, abbia attribuito maggior forza di convincimento ad alcune piuttosto che ad altre, essendo tale attività consentita dall'art. 116 c.p.c.» (così Cass. n. 9225/2022, che richiama Cass., Sez.

Un., n. 16598/2016 e Cass. n. 26769/2018 e nello stesso senso Cass. n. 1229/2019 ed anche Cass.n. 2242/2022, che richiama pure Cass. n. 28894/2021; Cass. n. 30535/2021).

6. Alla stregua delle riflessioni sopra sviluppate, il ricorso va respinto.

7. Le spese del presente grado di giudizio si liquidano nella misura indicata in dispositivo.

8. Va, infine, dato atto che sussistono i presupposti di cui all’art 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002, per il versamento da parte dei ricorrenti, in solido tra loro, di una somma pari a quella eventualmente dovuta a titolo di contributo unificato loro per il ricorso principale.

P.Q.M. la Corte rigetta il ricorso e condanna le ricorrenti, in solido tra loro, al pagamento delle spese di lite del presente grado di giudizio, che liquida in favore della controricorrente nella misura di 2.410,00 € per competenze ed al pagamento delle spese prenotate a debito.F i r m a t o D a : S O C C I A N G E L O M A T T E O E m e s s o D a : A R U B A P E C P E R C A D I F I R M A Q U A L I F I C A T A S e r i a l # : 1 3 b a b 1 7 a 5 2 1 c 0 f 1 b c 5 2 9 6 2 0 b c e e 0 c a f 9 Numero registro generale 29108/2018 Numero sezionale 7327/2025 Numero di raccolta generale 34689/2025 Data pubblicazione 29/12/2025 Dà atto che sussistono i presupposti di cui all’art 13, comma 1- quater, d.P.R. n. 115/2002, per il

Anonimizzato ex art. 52 D.Lgs. 196/2003
ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 29108/2018 del ruolo generale, proposto DA (1) [OSCURATO:SOCIETA]. ([OSCURATO:CODICE_FISCALE_SOCIETA]), in persona del legale rappresentante pro tempore, amministratore unico, [OSCURATO:PERSONA], nonché da (2) [OSCURATO:SOCIETA]. ([OSCURATO:CODICE_FISCALE_SOCIETA]), in persona del legale rappresentante pro tempore, amministratore unico, [OSCURATO:PERSONA], rappresentate e difese, in ragione di procura speciale e nomina poste a margine del ricorso, dagli avv.ti [OSCURATO:PERSONA] (codice fiscale [OSCURATO:PERSONA] 75E05 D862 P), [OSCURATO:PERSONA] (codice fiscale [OSCURATO:PERSONA] 68A66 H501 Y) e [OSCURATO:PERSONA] (codice fiscale [OSCURATO:PERSONA] 54S26 H501 P). - RICORRENTI – CONTRO F i r m a t o D a : S O C C I A N G E L O M A T T E O E m e s s o D a : A R U B A P E C P E R C A D I F I R M A Q U A L I F I C A T A S e r i a l # : 1 3 b a b 1 7 a 5 2 1 c 0 f 1 b c 5 2 9 6 2 0 b c e e 0 c a f 9 Numero registro generale 29108/2018 Numero sezionale 7327/2025 Numero di raccolta generale 34689/2025 Data pubblicazione 29/12/2025 l’AGENZIA DELLE ENTRATE ([OSCURATO:CODICE_FISCALE_SOCIETA]), in persona del Direttore pro tempore, rappresentata e difesa dall’Avvocatura Generale dello Stato ([OSCURATO:CODICE_FISCALE_SOCIETA]). - CONTRORICORRENTE - per la cassazione della sentenza n. 793/6/2018 della Commissione tributaria regionale della Lombardia, depositata in data 23 febbraio 2018, non notificata. UDITA la relazione svolta all’udienza camerale del 30 ottobre 2025 dal [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] 1. Oggetto di controversia è l’avviso di liquidazione indicato in atti con cui l’Agenzia delle Entrate rettificava il valore dei fabbricati ceduti, unitamente ad area edificabile, con contratto del 10 luglio 2014 intercorso tra le società ricorrenti, rideterminandone il valore (dei soli fabbricati) da 470.000,00 € alla somma di 1.099.510,00 €. 2. Con l’impugnata sentenza la Commissione tributaria regionale della Lombardia rigettava l’appello proposto dalle contribuenti contro la pronuncia n. 406/2/2016 della Commissione tributaria provinciale di Como, ritenendo che: - il procedimento per adesione che aveva preceduto il contenzioso non era nullo per non essere stato tempestivamente comunicato ai contribuenti il parere formulato dall'Agenzia del Territorio in replica alle osservazioni espresse nell'elaborato tecnico di parte, giacche si trattava di atto meramente confermativo della perizia di stima contenuta nello stesso avviso di accertamento, indubbiamente conosciuto dai contribuenti, per cui la suddetta omissione non aveva inciso sul processo formativo della volontà degli stessi di non aderire F i r m a t o D a : S O C C I A N G E L O M A T T E O E m e s s o D a : A R U B A P E C P E R C A D I F I R M A Q U A L I F I C A T A S e r i a l # : 1 3 b a b 1 7 a 5 2 1 c 0 f 1 b c 5 2 9 6 2 0 b c e e 0 c a f 9 Numero registro generale 29108/2018 Numero sezionale 7327/2025 Numero di raccolta generale 34689/2025 Data pubblicazione 29/12/2025 all'offerta conciliativa che prevedeva un abbattimento del 5% dei valori di rettifica, non avendo peraltro gli istanti chiarito quale fosse stato lo specifico elemento di novità contenuto del menzionato parere che, se tempestivamente conosciuto, li avrebbe indotti a conclusioni diverse da quelle del rifiuto della proposta conciliativa avanzata dall'Ufficio; - quanto al merito, che fosse pacifico ed incontroverso che il compendio immobiliare avesse nel suo complesso una formale destinazione artigianale costituito da immobili, che pur con il vincolo pertinenziale a quello artigianale principale, avevano caratteristiche e struttura tipica di abitazioni ed uffici, per cui la valutazione dell'intero complesso come destinazione mista pareva effettivamente la più corrispondente alla realtà del bene nella sua interezza; - il calcolo delle superfici, che secondo le contribuenti era erroneo in quanto comprensivo anche di aree non calpestabili o utilizzabili, doveva, invece, considerarsi corretto secondo la valutazione operata dall'ufficio in riferimento alla superficie lorda commerciale; - la collocazione del bene (in zona periferica) risultava dai dati dell’OMI comunque posta all’interno della medesima zona omogenea dell’area centrale del Comune, il cui valore di mercato risultava più elevato rispetto a quello in concreto utilizzato, mentre si mostrava priva di sostanziale incidenza, in ragione della natura e della conformazione del bene, il fatto che in loco non vi fosse una buona dotazione di parcheggi. 3. Con ricorso notificato in data 21 settembre 2018, le suindicate società proponevano ricorso per cassazione contro la menzionata pronuncia, articolando otto motivi di impugnazione.F i r m a t o D a : S O C C I A N G E L O M A T T E O E m e s s o D a : A R U B A P E C P E R C A D I F I R M A Q U A L I F I C A T A S e r i a l # : 1 3 b a b 1 7 a 5 2 1 c 0 f 1 b c 5 2 9 6 2 0 b c e e 0 c a f 9 Numero registro generale 29108/2018 Numero sezionale 7327/2025 Numero di raccolta generale 34689/2025 Data pubblicazione 29/12/2025 4. l’Agenzia delle Entrate resisteva con controricorso notificato il 5 novembre 2018. [OSCURATO:PERSONA] 1. Ragioni di priorità logico-giuridica inducono ed esaminare, in primo luogo, l’ottavo motivo di impugnazione. Motivi di connessione, poi, consigliano l’esame congiunto da un lato, della seconda, terza, quarta e sesta censura, nonchè, dall’altro, della prima e quinta doglianza. Infine, si esamina la settima ragione di impugnazione. 2. Con l’ottavo motivo di impugnazione le ricorrenti hanno eccepito, in relazione all’art. 360, primo comma, num. 3, c.p.c., l’illegittimità del procedimento di adesione per difetto di motivazione, ai sensi degli artt. 3 della legge n. 241/1990 e 7 della legge n. 212/2000, in merito alle ragioni del diniego di adesione alla proposta formulata dalle contribuenti, nonché la violazione degli artt. 6 e 10 dello stesso Statuto del Contribuente e, quindi, l’annullabilità dell’atto per le violazioni dei principi di collaborazione, trasparenza e cooperazione o, quantomeno, sotto il profilo della rideterminazione della sanzione per il caso di conferma e/o rideterminazione della rettifica dei valori operata dall'ufficio. Le contribuenti hanno rappresentato che, in sede di proposta conclusiva del procedimento di adesione, l'Ufficio aveva disatteso integralmente le osservazioni rese dai medesimi tramite le perizie di parte, aveva poi negato la possibilità di prendere visione delle motivazioni contenute nel secondo parere emesso dall'Ufficio di Sondrio e manifestata solo la disponibilità a concedere una riduzione F i r m a t o D a : S O C C I A N G E L O M A T T E O E m e s s o D a : A R U B A P E C P E R C A D I F I R M A Q U A L I F I C A T A S e r i a l # : 1 3 b a b 1 7 a 5 2 1 c 0 f 1 b c 5 2 9 6 2 0 b c e e 0 c a f 9 Numero registro generale 29108/2018 Numero sezionale 7327/2025 Numero di raccolta generale 34689/2025 Data pubblicazione 29/12/2025 del valore di stima pari al 5% in funzione della normale oscillazione del mercato immobiliare. Nello specifico, le ricorrenti contestano il fatto che, se l'Ufficio di Como avesse messo a disposizione il predetto parere, le ricorrenti avrebbero potuto persuadersi e desistere dalle proprie opposizioni, laddove una riduzione del 5% della rettifica operata, in assenza di motivazione tecniche, aveva di fatto impedito alle contribuenti di aderire alla proposta, non avendo elementi per valutarne la convenienza. 2.1. La censura non può essere accolta. Non sussiste il difetto di motivazione dell’asserito diniego opposto dall'Ufficio alla richiesta dei contribuenti di conoscere le argomentazioni tecniche sulla cui base aveva disatteso le risultanze della perizia di parte, avendo in realtà l'ufficio motivato sul punto, ritenendo necessario all'uopo una richiesta di accesso agli altri ai sensi della legge n. 241/1990, risposta questa che ha dato conto delle ragioni per le quali non aveva ricevuto seguito l'istanza avanzata dalle ricorrenti, per cui non ricorre il dedotto difetto di motivazione. Va peraltro sul punto ricordato che, secondo quanto dispone la legge 7 agosto 1990, n. 241, art. 3, comma 3, il contribuente ha diritto di conoscere tutti gli atti il cui contenuto viene richiamato per integrare tale motivazione, ma non il diritto di conoscere il contenuto di tutti quegli atti, cui si faccia, rinvio nell'atto impositivo e sol perché ad essi si operi un riferimento, ove la motivazione sia già sufficiente ed il richiamo ad altri atti abbia, pertanto, mero valore "narrativo". Non solo. In caso di impugnazione dell'avviso sotto tale profilo, non basta che il contribuente dimostri l'esistenza di atti a lui sconosciuti cui l'atto impositivo faccia riferimento, occorrendo, invece, F i r m a t o D a : S O C C I A N G E L O M A T T E O E m e s s o D a : A R U B A P E C P E R C A D I F I R M A Q U A L I F I C A T A S e r i a l # : 1 3 b a b 1 7 a 5 2 1 c 0 f 1 b c 5 2 9 6 2 0 b c e e 0 c a f 9 Numero registro generale 29108/2018 Numero sezionale 7327/2025 Numero di raccolta generale 34689/2025 Data pubblicazione 29/12/2025 la prova che almeno una parte del contenuto di quegli atti, non riportata nell'atto impositivo, sia necessaria ad integrarne la motivazione" (così, tra le altre, Cass. n. 14744/2022, che richiama Cass. n. 2614/2016; Cass. n. 26683/2009; v. anche Cass. n. 24417/2018). In tale direzione conta osservare che il Giudice di appello ha accertato il valore meramente confermativo del parere espresso dall’Ufficio rispetto alle determinazioni dallo stesso declinate nell’avviso impugnato, senza introduzione quindi di elementi di novità. Dal che la posizione dell’Ufficio si è espressa formalizzando la proposta di riduzione del valore di stima nella misura del 5% in ragione della normale oscillazione del mercato immobiliare, la cui non accettazione ha poi giustificato l’esito negativo del procedimento, che risulta, per tale via, essere stato sorretto da manifeste ragioni. In tale contesto – a tacer d’altro - non è stata chiarita quale sia stata la lesione di interessi patrimoniali sostanziali patiti dai ricorrenti dalla mancata conoscenza del parere che aveva confermato le determinazioni già assunte dall’Ufficio con l’atto impugnato. Non ricorre, infatti, tale pregiudizio nella dedotta necessità di conoscere le argomentazioni giuridiche che avevano portato a disattendere le risultanze della perizia di parte al fine di valutare se insistere o meno nell’opposizione alla pretesa fiscale, avendo avuto le contribuenti già contezza delle ragioni dell’ente impositore tramite l’avviso rettifica, non oggetto di contestazione sotto il profilo delle motivazione, i cui contenuti erano stati solo “validati” dal successivo parere tecnico.F i r m a t o D a : S O C C I A N G E L O M A T T E O E m e s s o D a : A R U B A P E C P E R C A D I F I R M A Q U A L I F I C A T A S e r i a l # : 1 3 b a b 1 7 a 5 2 1 c 0 f 1 b c 5 2 9 6 2 0 b c e e 0 c a f 9 Numero registro generale 29108/2018 Numero sezionale 7327/2025 Numero di raccolta generale 34689/2025 Data pubblicazione 29/12/2025 Né possono assumere rilievo, anche ai fini delle determinazioni dei contribuenti sul prosieguo della controversia, le argomentazioni giuridiche del citato parere, contando, nell’accertata conformità di valutazione con quanto espresso nell’avviso di rettifica impugnato, solo quanto reso manifesto nell’atto impositivo, che aveva dato conto ex ante delle ragioni della pretesa fiscale, contro cui le società hanno potuto svolgere le proprie difese. 3. Con la prima censura, articolata ai sensi dell’art. 360, primo comma, num. 4, c.p.c., le società hanno dedotto la nullità della sentenza per violazione e falsa applicazione dell’art. 36, comma 2, d.lgs. n. 546/1992, contestando al Giudice dell’appello di aver fornito una motivazione apodittica ed apparente nella parte in cui ha risolto la questione dei vincoli pertinenziali delle abitazioni ed uffici rispetto alla restante parte del compenso immobiliare (a destinazione artigianale), liquidandola con l’assunto secondo cui «la valutazione dell'intero complesso come a “destinazione mista” pare effettivamente la più rispondente alla realtà del bene nella sua interezza» (v. pagina n. 3 della sentenza impugnata). 3.1. Allo stesso modo, con la quinta doglianza, le ricorrenti hanno eccepito la nullità della sentenza, considerando, in base al parametro dell’art. 360, primo comma, num. 4, c.p.c., l’inesistenza di argomentazioni logico-giuridiche circa la corretta misurazione delle superfici. 3.3. Si tratta di censure infondate. Vale rammentare, sul piano dei principi, che questa Corte (a partire da Cass., Sez. U., n. 8053/2014) ha ripetutamente precisato che deve ritenersi apparente la motivazione che, pur essendo graficamente (e, quindi, materialmente) esistente, come parte del F i r m a t o D a : S O C C I A N G E L O M A T T E O E m e s s o D a : A R U B A P E C P E R C A D I F I R M A Q U A L I F I C A T A S e r i a l # : 1 3 b a b 1 7 a 5 2 1 c 0 f 1 b c 5 2 9 6 2 0 b c e e 0 c a f 9 Numero registro generale 29108/2018 Numero sezionale 7327/2025 Numero di raccolta generale 34689/2025 Data pubblicazione 29/12/2025 documento in cui consiste il provvedimento giudiziale, non renda tuttavia percepibili le ragioni della decisione, perchè munita di argomentazioni obiettivamente inidonee a far conoscere l'iter logico seguito per la formazione del convincimento, in modo tale da non consentire alcun effettivo controllo sull'esattezza e sulla logicità del ragionamento del giudice, non potendosi lasciare all'interprete il compito di integrarla con le più varie, ipotetiche congetture, restando, invece, esclusa qualunque rilevanza del semplice difetto di sufficienza della motivazione (v., tra le tante, Cass., Sez. U., n. 19881/2014; Cass., Sez. U., n. 16599/2016; Cass., Sez. U., n. 22232/2016; Cass.n. 9105/2017; Cass., Sez. U., n. 7667/2017; Cass., Sez. U., n. 14430/2017; Cass., Sez. U., n. 16159/2018; Cass., Sez. U., n. 9558/2018 e Cass., Sez. U., n. 33679/2018; Cass. n. 23216/2019; Cass. n. 13977/2019; Cass. n. 2689/2023; e da ultimo Cass. n. 21174/2024). Va poi aggiunto che il giudice del merito non deve dar conto di ogni argomento difensivo sviluppato dalla parte, non è tenuto cioè a discutere ogni singolo elemento o a argomentare sulla condivisibilità o confutazione di tutte le deduzioni difensive, essendo, invece, necessario e sufficiente, in base all'art. 132, secondo comma, num. 4, c.p.c., che esponga gli elementi in fatto e di diritto posti a fondamento della sua decisione, dovendo in tal modo ritenersi disattesi, per implicito, tutti gli argomenti non espressamente esaminati, ma considerati subvalenti rispetto alle ragioni della decisione (cfr. Cass., Sez. T., n. 12732/2024; Cass. n. 3108/2022, che richiama Cass. n. 12652/2020; Cass. n. 10937/2016; Cass. n. 12123/2013 e anche Cass. n. 19011/2017, Cass. n. 16056/2016 e Cass. n. 18103/2021, nonché, da ultimo, Cass. n. 25729/2025).F i r m a t o D a : S O C C I A N G E L O M A T T E O E m e s s o D a : A R U B A P E C P E R C A D I F I R M A Q U A L I F I C A T A S e r i a l # : 1 3 b a b 1 7 a 5 2 1 c 0 f 1 b c 5 2 9 6 2 0 b c e e 0 c a f 9 Numero registro generale 29108/2018 Numero sezionale 7327/2025 Numero di raccolta generale 34689/2025 Data pubblicazione 29/12/2025 3.3.1. Nella specie, quanto al secondo motivo, il Giudice regionale ha motivato la decisione ritenendo plausibile, nella disomogeneità della destinazione dei beni, il riconoscimento di una destinazione mista del complesso immobiliare, unitariamente considerato, laddove l’uso del predicato «pare», su cui la difesa dei ricorrenti ha basato la contestazione di una motivazione «autoreferente» (v. pagina n. 9 del ricorso), va declinato nel senso che le citate disomogeneità hanno indotto il Giudice d’appello a ritenere più consona alle caratteristiche del bene la loro complessiva destinazione. 3.3.2. Con riferimento, poi, alla quinta censura ed alle superfici dei beni, le cui contestazioni sono risultate mirate – da quel che risulta dal ricorso - ai 250 mq del piano secondo-sottotetto, in ragione della loro inaccessibilità e non fruibilità (v. pagina n. 14 del ricorso), va preso atto che la Commissione ha ragionato e dato conto della correttezza delle misurazioni eseguite dall’Ufficio in base al criterio della «superfice lorda commerciabile» (v. pagina n. 4 della pronuncia). In entrambi i casi, dunque, si è in presenza di una motivazione effettiva, condivisibile o meno nel merito, ma non per questo tacciabile di porsi al di sotto della soglia minima costituzionalmente esigibile. 4. Con il secondo, terzo, quarto e sesto mezzo di impugnazione, articolati secondo il parametro censorio di cui all’art. 360, primo comma, num. 5, c.p.c., le società contribuenti hanno lamentato l'omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio che era stato oggetto di discussione tra le parti, concernente l'esistenza del vincolo pertinenziale in capo ai beni ad uso abitativo, l’esistenza di vincoli ambientali sui cespiti oggetto di compravendita e la presenza di una F i r m a t o D a : S O C C I A N G E L O M A T T E O E m e s s o D a : A R U B A P E C P E R C A D I F I R M A Q U A L I F I C A T A S e r i a l # : 1 3 b a b 1 7 a 5 2 1 c 0 f 1 b c 5 2 9 6 2 0 b c e e 0 c a f 9 Numero registro generale 29108/2018 Numero sezionale 7327/2025 Numero di raccolta generale 34689/2025 Data pubblicazione 29/12/2025 cabina Enel di spettanza di terzi e, da ultimo, la sussistenza di opere abusive che rendevano i beni non commerciabili. 4.1. I predetti motivi sono tutti inammissibili, intercettando la preclusione della doppia conforme, non avendo peraltro è ricorrente allegato il diverso contenuto valutativo della sentenza di primo e di secondo grado (cfr. tra le tante: Cass. n. 26774/2016; Cass. n. 20994/2019; Cass. n. 19760/2021; Cass. n. 10644/2022; Cass. n. 11707/2022; Cass. n. 13260/2022; Cass. n. 34868/2023; Cass. n. 6189/2024). Né ricorre e tantomeno è stato dedotto, un travisamento del fatto, avendo, in realtà, il Giudice regionale esaminato il vincolo pertinenziale, ritenendolo assorbito nella destinazione mista, e ritenuto corretto il calcolo delle superfici con riferimento a quella lorda commerciabile. 5. Risulta inammissibile, ai sensi dell’art. 360-bis c.p.c., anche il settimo motivo, con cui le ricorrenti hanno denunciato, a mente dell’art. 360, primo comma, num. 3, c.p.c., la violazione dell’art.2697 c.c. per avere la Commissione regionale illegittimamente attribuito maggiore rilevanza ai contenuti peritali offerti dall'Ufficio rispetto alle opposte eccezioni sollevate dalle ricorrenti attraverso le deduzioni ed allegazioni peritali. Ricorre, infatti, il consolidato orientamento della Corte, che il motivo in esame non induce a rimeditare, secondo cui in tema di ricorso per cassazione, la violazione dell'art. 2697 c.c. si configura soltanto nell'ipotesi in cui il giudice abbia attribuito l'onere della prova ad una parte diversa da quella su cui esso avrebbe dovuto gravare secondo le regole di scomposizione delle fattispecie basate sulla differenza tra fatti costitutivi ed eccezioni (cfr., anche da ultimo, tra le F i r m a t o D a : S O C C I A N G E L O M A T T E O E m e s s o D a : A R U B A P E C P E R C A D I F I R M A Q U A L I F I C A T A S e r i a l # : 1 3 b a b 1 7 a 5 2 1 c 0 f 1 b c 5 2 9 6 2 0 b c e e 0 c a f 9 Numero registro generale 29108/2018 Numero sezionale 7327/2025 Numero di raccolta generale 34689/2025 Data pubblicazione 29/12/2025 tante, Cass. n. 10254/2025; nonché Cass. n. 9225/2022, che richiama Cass., Sez. Un., n. 16598/2016 e Cass. n. 26769/2018 e nello stesso senso Cass. n. 1229/2019 ed anche Cass. n. 2242/2022, che richiama pure Cass. n. 28894/2021; Cass. n. 30535/2021). Non assume rilievo, invece, sotto il profilo in esame, che il giudice, «nel valutare le prove proposte dalle parti, abbia attribuito maggior forza di convincimento ad alcune piuttosto che ad altre, essendo tale attività consentita dall'art. 116 c.p.c.» (così Cass. n. 9225/2022, che richiama Cass., Sez. Un., n. 16598/2016 e Cass. n. 26769/2018 e nello stesso senso Cass. n. 1229/2019 ed anche Cass.n. 2242/2022, che richiama pure Cass. n. 28894/2021; Cass. n. 30535/2021). 6. Alla stregua delle riflessioni sopra sviluppate, il ricorso va respinto. 7. Le spese del presente grado di giudizio si liquidano nella misura indicata in dispositivo. 8. Va, infine, dato atto che sussistono i presupposti di cui all’art 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002, per il versamento da parte dei ricorrenti, in solido tra loro, di una somma pari a quella eventualmente dovuta a titolo di contributo unificato loro per il ricorso principale. P.Q.M. la Corte rigetta il ricorso e condanna le ricorrenti, in solido tra loro, al pagamento delle spese di lite del presente grado di giudizio, che liquida in favore della controricorrente nella misura di 2.410,00 € per competenze ed al pagamento delle spese prenotate a debito.F i r m a t o D a : S O C C I A N G E L O M A T T E O E m e s s o D a : A R U B A P E C P E R C A D I F I R M A Q U A L I F I C A T A S e r i a l # : 1 3 b a b 1 7 a 5 2 1 c 0 f 1 b c 5 2 9 6 2 0 b c e e 0 c a f 9 Numero registro generale 29108/2018 Numero sezionale 7327/2025 Numero di raccolta generale 34689/2025 Data pubblicazione 29/12/2025 Dà atto che sussistono i presupposti di cui all’art 13, comma 1- quater, d.P.R. n. 115/2002, per il