Cassazione n. 00106/2024

ha pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 17886/2019R.G. proposto da [OSCURATO:PERSONA], rappresentata e difes a dall’avv. R odo lfo Romito (indirizzo p.e.c. indicato nel ricorso: rodol fo.romito @ ordineavvocati padova.it) -ricorrente - contro [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], rappresentat i e difes i dall’avv.[OSCURATO:PERSONA] (indirizzo p.e.c. indicato nel controric orso: [OSCURATO:EMAIL]) -controricorrenti - avverso la SENTENZA della CORTE D ’ [OSCURATO:PERSONA] n. 1030/2018 pubblicata il 26 aprile2018 Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 25 ottobre 2023 dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA] Con sentenza n. 2646/2011 del 14 novembre 2011 , pro nuncia ndo sulle contrapposte domande formulate in via principale dai coniugi [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] la convenuta [OSCURATO:PERSONA] e in via riconvenzionale da quest’ultima nei confronti degli attori, l’adìto Tribunale di Vi cenza così definitiva mente statuiva all ’ esito della svolta istruttoria: (1)dichiarava valido il recesso esercitato dai Bulai-Cernic dal contratto preliminare di compravendita stipulato con la Fantinato il 2 marzo 2005, avente ad oggetto un appartamento con pertinenziale garage sito in Padov a alla via [OSCURATO:PERSONA] n . 132/A , di proprietà della c onve nuta; ( 2)condannava, conseguentemente, la Fantinato a pagare agli attori la somma di 24.000 euro, pari al doppio della caparra da loro v e rsata , nonché a restituire agli stessi l’ulteriore importo di 20.000 euro corrispos t o in acconto sul prezzo pattuito, il tutto con l ’ aggiunt a degli interessi maturati e maturandi; (3)respingeva le ri convenzional i sp i e gate dalla convenuta, intesea sentir accertare il suo diritto di recedere dal contratto e di rite nere la caparra ricevuta , nonché e a sentir condannare i Bul ai - Cernic al risa rcimento dei danni c agionati per aver apportato modifiche all ’ immobile promess o in vendita ; (4)poneva a carico della parte soccombente le spese di lite, comprese quelle relative all’espletata c.t.u.. La decisione veniva impugnata dalla Fantinato davanti alla Corte distrettuale di Venezia, la quale, con sentenza n. 1030/2018 del 26 aprile 2018, rigettava l’esperito gravame, condannando l’appellante alle ulteriori spese del grado. Rilevava il giudice distrettuale: - che la promittente v enditrice si era resa inadempiente alle proprie obbligazioni, in quanto l’immobile oggetto del preliminare era risultato privo delle qualità da lei promesse, non potendo essere adibito ad abitazione di due persone, come invece convenuto fra le parti; - che legittimamente, pertanto, i promissari acquirenti si erano avvalsi delle facoltà riconosciute alla parte non in adempiente dall ’ art. 1385, comma 2, seconda parte, c.c.. La decisione veniva impugnata dalla Fantinato davanti alla Corte distrettuale di Vene zia, la quale, con sentenza n. 1030/2018 del 26 aprile 2018, rigettava l’esperito gravame, condannando l’appellante alle ulteriori spese del grado. Avverso quest’ultima sentenza la st e ssa Fantinato ha proposto ricorso per cassazione sulla base di cinque motivi, I Bulai-Cernic hannoresistito con controricorso . Il ricorso è stato avviato alla trattazione in camera di consiglio, ai sensi dell’art. 380-bis.1 c.p.c.. La sola ricorrenteha depositato memori a ill u s trativa . [OSCURATO:PERSONA] Con il primo motivo di ricorso è denunciata lanullità della sentenza per motivazione apparente o irriducibilmente contradittoria ovvero perplessa e obiettivamente incomprensibile. Si argomenta , al riguardo : - che a s ostegn o della decisione assunta,la Corte d’Appello di Venezia ha confusamente richi amato i princìpi di diritto in tema di vendita di al iud pro alio , di vendita di cosamancante delle qualità essenziali o di quelle promesse e di vizi redibitori; - che dal ra g ionament o condotto d al collegio lagun are non risulta, però, comprensibile quale del l e suddette ipotesi sia stata ritenuta configurabile nel caso di specie e se, pertanto, ricorressero o meno i presupposti per l a risoluzione d el contratto preliminare per inadempimento del la promittente vend itrice , sì da potersi consider ar e legittimo i l recesso operato ex art. 138 5, comma 2,c.c. da i promissari acquirenti . Con il secondo motivo è pros pettata la violazione o falsa applicazione degli artt. 1490, 1492, 1497, in relazione all’art. 1453 c.c.. Si contesta allaCorte d’Appello di aver err oneamente ritenuto che l’operata modifica della disposizione interna de i van i dell’appartamento promesso in vendita , peraltro a v venuta su richiesta degli stessi promissari a cquirenti , fosse su fficiente a integrare gli estremi dell ’ a li ud pro alio , essendo u na simile ipotes i configurabile nel solo caso di accertat a manca nz a del certificato di abitabilità o delle condizioni n ece s sarie p e r poterne ottener e il rilascio. D’altro canto, l’immobile in questione non poteva considerarsi privo delle qualità essenzialiper il fatto che le opere di tra mezzatur a ivi realizzate ave ssero determinato la creazione di due camere da letto, d i cui soltanto una aven t e la metratura all ’ uopo necessa ria ; né esso ri sultava mancante delle quali tà promesse , giacchè in nessun punto del preliminare si prevedeva che l’immobile dovesse essereabitabile da un numero d i persone non inferiore a t r e , come invece sostenuto dalla sentenza gravata. Con il terzo motivo è lamentato l’omesso esame di fatti e documenti decisivi oggetto di discussione fra le parti. Si rimprovera alla Corte ven eta di aver trasc urato di considerare quanto inequivocabilmenteemerso dall ’ es pleta ta c.t.u. , ovvero che complessiva metratura dell’appartamento promesso in vendita era tale da consentire di adibirlo adabitazione di almeno tre persone . Essa, inoltre, non avrebbe tenuto conto de lla circostanza c he il preliminare stipulato inter partes faceva generico riferimento a una camera e a una came retta , s enza specificare che l ’ una e l’altra dovessero essere adibite a stanze da let to , n é tantomeno indicarne le misure; e così pure a vrebbe tra scurato che la metratura dei singoli vani era la conseguenza di una libera scelta dei promissari acquirenti, i quali ben avrebbero potuto procedere a una diversa distribuzione della superficie internadell’immobile. Con il quarto motivo viene dedotta la violazione o falsa applicazione dell’art. 2697 c.c.e degli artt. 116 e 132 c.p.c.. Si addebita alla Corte lagunare di avere del tutto immotivatamente negato l’ammissione della prova testimoniale articolata in primo grado dalla Fantinato e dalla stessa riproposta nel giudizio d’appello. Con tale mezzo istruttorio l’odierna ricorrente intendeva dimostrare che le modifiche interne all’appartamento di cui trattasi erano state eseguite dall’impresa MA.PO. di [OSCURATO:PERSONA] su richiesta dei Bulai-Cernic, ai quali l’immobile era stato consegnato al grezzo ed in corso di costruzione . Con il quinto mezzo vengono denunciati la violazione o falsa applicazione degli artt. 1455 e 2697 c.c., nonchél’ omesso esame di fatti e documenti decisivi e oggetto di discussione fra le parti. Si censura l’impugnata sentenza per aver riconosciuto legit timo il recesso operato dai promissari acquirenti, sebbene questi non avessero dimostrato la gravità del l ’ inadempimento ascritto a lla promittente venditrice e nonosta nte fosse emerso dall ’e spletata istruttoria: (a) che la super ficie dell ’ appa r tamento era sufficiente per un numero di quattro posti letto ; (b)che lo spo stamento d el muro di con fine, il quale a v rebbe det ermina to un modesto «fu ori squadra» e una diminuzione della superfi cie utile, r i sal iva a un’epocaanteriore alla stipula del preliminare. Il primo motivoè infondato. A sèguit o della riformulazione dell’art. 360, comma 1, n. 5) c.p.c. disposta dal D.L. n. 83 del 2012, convertito con modificazioni dalla L. n. 134 del 2012, il sindacato di legittimità sulla motivazione è ormai da ritenere ristretto alla sola verifica dell’inosservanza del c.d. «minimo costituzionale»richiesto dall’art. 111, comma 6, della Carta fondamentale, individuabile nelle ipotesi -che si tramutano in vizio di nullità della sentenza per difetto del requisito di cui all’art. 132, comma 2, n. 4) c.p.c.-di «mancanza assoluta di motivi sotto il profilo materiale e grafico», di «motivazione apparente», di «contrasto irriducibile fra affermazioni inconciliabili» e di «motivazione perplessa od incomprensibile», esclusa qualunque rilevanza della mera « in suff ic ienza» o «contraddittorietà» della motivazione; con la precisazione che l’anomalia motivazionale deve emergere dal testo del provvedimento impugna to, aprescindere dal confronto con le risultanze processuali ( cfr., ex permultis, Cass. n. 20598/2023, Cass . n. 203 29/2023, Cass. n. 3799/2023, Cass. Sez. Un. n. 37406/2022, Cass. Sez. Un. n. 32000/2022, Cass. n. 8699/2022, Cass. n. 7090/2022, Cass. n. 24395/2020, Cass. Sez. Un. n. 23746/2020, Cass. n. 12241/2020, Cass. Se z. Un. n. 17564/2019, Cass. Sez. Un. 19 881/2014 , Cass. Sez. Un. 8053/2014). Nel caso di specie, deve escludersi che ricorra alcuna delle gravi anomalie motivazionali innanzi indicate. Anzitutto, non appare con figura bile il vizio di apparenza della motivazione, essendo possibile comprendere in modo compiuto dalla lettura della sentenza l’iterlogic o - giuridico seguìto dal la Corte venetae le argomentazioni poste a fondamento della decisione (sul concetto di motivazione apparente si veda Cass. Sez. Un. n. 2767/2023, pag. 10, con i r i feriment i giurisprudenziali ivi richiamati). In dichiarata condivisione del ragionamento decisorio svolto dal primo giudice, il giudice distrettuale ha riconosc iu to la legittimità del recesso operato dai Bulai-Cernic dal contratto preliminare di compravendita stipulato con la Fantinato, ravvisando un inadempimento di non scarsa importanza della promittente venditrice, idoneo a gius tificare la risoluzione del negozio , nell ’aver ella assunto l’impegno di trasferire la proprietà di un appartamento abitabile da due persone, risultato, tuttavia , mancante delle qualità promesse (pag. 10della sentenza impugnata, qua rto capo verso). Nemmeno, poi, si scorge un ’ in superabi le in conciliabi lit à logica nell’operato contestuale richiamoalle fattispecie dell ’ aliud pro alio e della mancanza delle qualità promesse o essenziali, avendo il collegio lagunarechiarito che in ambedue le ipotesi può comunque essere esperita l’azione di risoluzione del contratto per inadempimento - e quindi risulta pure ese rc ita bile il diritto di recesso ex art. 1385, comma 2, c.c.-,c on la sola differenza che nel primo caso non trovano applicazione i termini di decadenza e prescrizione stabiliti dall’art. 1495 c.c.. Va, infine,ribadito che i l vizi o mo tivazional e tuttora denunciabil e in cassazione dev e emergere direttamente dal testo d el provvedimento, a prescindere dal confronto con le risul tanze processuali, sicchè non puòa tal fine attr ibuirsi rilievo all ’ eventuale erronea valutazione degli atti e dei documenti da causa da parte del giudice di merito. Il secondomotivo è in fondato. [OSCURATO:PERSONA]Appello ha accerta to che l ’ immobile promesso i n vendita era privo delle qualità essenziali per l ’ uso a cui dovev a essere destinato dai promissari acquirenti, i quali intendevano adibirlo a propria abitazione, e ha r itenuto sussistenti i presupposti per la risoluzione del contratto prel iminare stipu lat o inter partes , aven do giudicato grave l’inadempimento della promittente venditrice, per le ragioni illustrate sopra. Alla luce di ciò,deve escludersi che sussista i l vi z io lamentato dalla ricorrente, avendo il giudice d ’ appello correttamente interpretato l’astratta previsione di cui all’art. 1497 c.c. - in virtù de lla qu ale , quando la cosa venduta non ha le qualità promesse ovvero quelle essenziali per l’uso a cui è destinata, il compratore ha diritto di ottenere larisoluzione del contratto secondo le disposizioni generali sulla risoluzione per inadempimento, p urché il difetto di qualità ecceda i limiti di tolleranza stabiliti dagli usi- e altretta nto correttamente sussunto in tale norma la fattispecie c oncreta , come da lui ricostruita sulla base di un insinda cabile apprezza mento delle emergenze processuali. Si rammenta, in proposito, che le espress ioni violazione o falsa applicazione di legge, di cui all’art. 360, comma 1, n. 3) c.p.c., descrivono i due momenti nei quali si articola il giudizio di diritto, ovvero quello concernente la ricerca e l’interpretazione della norma ritenuta regolatrice della fattispecie concreta e quello afferente all’applicazione della norma stessa, una volta rettamente individuata e interpretata. Più precisamente, il vizio di violazione di legg e con si ste nel la inesattaricognizione, da parte del provvedimento impugnato, dellafattispecie normativa astratta e si risolve nell’affermazione erronea dell’esistenza o inesistenza di una norma ovvero nell’attribuzione ad essa di un contenuto che non possiede, mentre il vizio di falsa applicazione di legge consiste o nel su ssumere la fattispecie concreta in una norma che non le si addice, perché non idonea a regolarla, o nel trarre da tale norma, in relazione al caso particolare esaminato, conseguenze giuridiche che contraddicano la pur corretta sua interpretazione. Non rientra, invece, nella sfera applicativ a dell’evocato paradigma processuale l’allegazione di un’erronea ricognizione della fattispecie concreta a mezzo delle risultanze di causa, la quale costituisce questione esterna all’esatta interpretazione della norma e inerente alla tipica valutazione del giudice di merito, sottratta al controllo di legittimità (cfr. Cass. n. 9293/2023, Cass. n. 21844/2022, Cass. n. 14199/2021, Cass. n. 22084/2020). Sull’argomento è co stante nella giurisprudenza di questa Corte l’affermazione secondo cui la pretesa di un migliore e piùappagante coordi namento dei molteplici dati acquisiti al processo involge un aspetto interno all’àmbito di d iscrezionalità del giudice di merito nell’apprezzamento dei fatti e degli elementi di prova, onde il mo tivo di r icorso che ad essa tenda s i risolve in un’inammissibile istanza di revisione delle valutazioni e dei convincimenti del detto giudice, id est nella richiesta di una nuova pronunzia sul fatto, estranea alla natura e ai fini del giudizio di cassazione (cfr., ex ceteris , Cass. n. 5782 /2023, Cass. n. 5573/2023, Cass. n. 4366/2023, Cass. n. 2535/202, Cass. n. 2741/2015). Alla luce degli esposti princìpi giuridici, la censura in esame non può trovare ingresso nella parte in cui imputa al la C orte territoriale di non aver ten uto presente che le modifiche interne a ll ’ immobil e erano state richieste dagli stessi promissari acquirenti e che , nel complesso, andavano conside rate di mo desta rile vanza, giacchè , dietro il velo della denuncia del vizio di violazione o falsa applicazione di legge, essa tenta di ri mettere in discussione gli accertamenti compiuti e le valutazioni espresse dal g iudice di merito, insindacabiliin sede di legittimità. Il terzo motivo - il q uale non incorre nella preclusione stabilita dal combinato disposto dei commi 4 e 5 dell’art. 348-ter c.p.c. per il caso di c.d. «doppia conforme», non operante rispetto ai giudizi d i appello int ro dott i , come nel la speci e, con citazion e di cui si a stata richiesta lanotificazione ant eriormente all ’ 11 settembre 2012 ( ar g . ex art . 54, comma 2, D.L. n. 83 del 2012, convertito con modificazioni dalla L. n. 134 del 2012)- è in fondato . A prescindere da ogni rilievo in ordine al l a ritualità dell a de d uzione del vizio, non effettuata con form ement e alle indicazioni offerte dalla costante giurisprudenza di questa Corte (cfr. Cass. n. 9986/2022, Cass. Sez. Un. n. 21973/2021, Cass. n. 15784/2021, Cass. n. 20625/2020), va notato che i f atti di cui si lamenta l’omesso esame (superficie utile dell’appartamento, m etratura de i singoli vani, destinazione a stanz e da letto della camera e della cameretta p reviste in contratto , abi tabilità dell ’ immo b ile ad opera di un numero minimo di persone , i ndividua z i one della parte che aveva richiesto di apportare le modifiche interne ) sono stati tutti tenuti in debita considerazione dalla Corte d’Appello, che peròli ha apprezzati diversamente da come auspicava la ricorrente. Appare, quindi, palese come , sotto le mentite spoglie del vi zio di omesso esame, il motivo tend a in realtà , anche in questo caso , a sollecitare una diversa ricostruzione d ei fatti di causa e una lor o rivalutazione nel merito, inammissibile in questa sede ( cfr. Cass. n. 4247/2023, Cass. Sez. Un. n. 21973/ 2021 , Cass. Sez. Un. n. 34476/2019, Cass. Sez. Un. n.19229/2019). Il quarto mezzo, nella parte in cui contesta la ma nca ta ammissione della prova testimoniale articolata in prime cure dalla Fantinato, è inammissibile per difetto di autosufficienza, poichè omette di riportare, almeno sinteticamente e per quel che qui rileva , il contenuto dei verbali delleudienz e di precisazione delle co n clusioni svoltesi nei giudizi di pr imo e secondo grado o que llo d e gli scritti difensivi depositati dalla Fantinato, a l fine di dimostrare che ella abbia in quell e sed i insis tito per l ’ ammissione delle richieste istruttorie non accolte dal Tribunale, sì da manifestare in maniera inequivocabile la propria volontà di tenerle ferme (cfr. Cass. n. 27205/2023, Cass. n. 1224/2023, Cass. n. 10767/2022). Per il resto, esso è infondato, in quanto, per costante giurisprudenzadi questa Corte: -lavi olazi one dell ’ art. 115 c . p.c. si confi gura allorchè il g iudice, contraddicendo espressamente o implicitamente la regola fissata da tale norma,abbia fondato la decisione su prov e non introdotte dalle parti, ma disposte di sua iniziativa fuori dai poteri officio si riconosciutigli, non anche quando il medesim o, nel valutare le prove offert e dalle parti, abbia attribuito maggior forza di convincimento ad alcune piuttosto che ad altre, essendo quest’attività consentita dall’art. 116del codice di rito ( cfr . , ex multis, Cass. n. 10 623 /2 023 , Ca ss. n . 524 9 /2023, Ca s s. n . 37839/2022, Cass. n. 15300/2022, Cass. n. 10463/2022, Cass. Sez. Un. n. 20867/2020); -una censura relativa alla viol azione o falsa applicazione dell ’ art.116 c.p.c. può essere formulata soltanto ove si alleghi che il giudice di merito abbia disatteso delle p r ove legali , valutandole secondo il suo prudente apprezzamento,o per contro abbia considerato come facenti piena prova, recependoli senza alcun apprezzamento critico, elementi probatori so ggetti a valutazione (cfr. C a ss. n. 6774/2022, Cass. n. 4727/2022, Cass. n. 40227/2021, Cass. n. 23534/2020, Cass. n. 3657/2020); -la violazione del precetto posto d all ’ art. 2697 c.c. è configurabile nella solaipotesi in cui il giudice abbia attribuito l’onere della p rova auna parte diversa da quella che ne era onerata secondo le regole di scomposizione delle fatti specie basate sulla differenza tra fatti costitutivi ed eccezioni,e non invece laddove oggetto di censura sia la valutazioneche il giudice abbia svolto de lle prove pr oposte dalle parti, essendo quest’ultima sindacabile , in sede di legittimità, entro i ristrettilimiti stabilit i da l n o v ellat o art. 360, comma 1, n. 5 ) c .p.c. (cfr. Cass. n. 3 2923 /2022 , Cass. n. 25543/2022 , Cass. n. 17287/2022). Il quinto motivoè infondato. Muovendo dalla premessa che l’appartamento promesso in vendita fosse privo delle qualità essenziali per l ’ uso a cui era stato destinatodalle parti - questione sulla quale ci si è soffermati sopra in sede di scrutinio del secondo mezzo-, la Corte d ’ Appe llo ha giudicato di non scarsa importanza l’inadempimento della promittente venditrice, sulla scorta delleseguenti argomentazion i: -«(…)la riduzione del 1 0% della super fi cie contrattual mente promessa in vendita è evidentementesignificativa, in quanto limita radicalmente l ’ utilizz o dell ’ immobile ogget to della vendita » , ove si consideri che « l ’ interesse dei promissari a c quirenti cons i s te v a nel divenire proprietari di un appartamento con duecamer e da letto » ; -«il c.t.u. ha precisato che l’adeguamento dell’appartamento alle condizioni pattuite nel preliminare comporterebbe l’esecuzione in esso di importanti opere»; -«la minor superficie calpestabile ed il fuori squadra del muro sono stati stimati dalla stessa signora Fantinato pari a € 36.000,00, ossia un deprezzamento di oltre il 25% rispetto al valore indicato nel preliminare (€ 142.000,00)», al quale va aggiunto l ’ « abuso edilizio rilevato dal CTU». A fronte di un giudizio di fatto sorrett o da a deg uato supporto argomentativo,non p uò ritenersi sussistente la dedotta violazione o falsa applicazione dell’art. 1455 c.c., costit u endo la valutazione della gravità dell’inadempimento, ai fini della risoluzione di un contratto a prestazioni corrispettive, questione di fatto rimessa a l prudente apprezzamento del giudice del merito e insindacabile in sede di legittimità, se non nei ristretti limiti di cui all’art. 360, comma 1, n. 5) c.p.c. (cfr. Cass. n. 13655 /202 2 , Cass. n . 12182/2020,Cass. n. 6401/2015, Cass. n. 14974/2006). Quanto, invece, alla lamentata violazione dell’art. 2697 c.c., è sufficiente richiamare le arg o mentazioni sviluppate in sede di scrutinio del motivo precedente, con il quale è stata prospettata analoga censura. In definitiva, il ricorso va respinto. Le spese del presente g iu dizi o d i le gittimità segu ono la soccombenzae si l iquidano come in dispositivo . Stante l’esito dell’impugnazione, viene resa nei confronti del la ricorrente l’attestazione di cui all’art. 13, comma 1 - quater , D.P.R. n. 115 del 2002 ([OSCURATO:PERSONA] del le spese di giustizia), inserito dall’art. 1, comma 17, L. n. 228 del 2012. P.Q.M. La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente a ri fondere alla controparte le spese delpresente giudizio di legittimità, liquidate in complessivi 3.700 euro (di cui 200 per esborsi), oltre a l rimbo rso forfettario dell e spese g ene ral i n ell a m isur a del 15 % e agli accessori dilegge. Ai sensi dell’art. 13,comma 1-quater, D.P.R. n. 115 del 200 2, d à atto della sussistenza dei presupposti proce s suali per il versam ento da parte de l la ricorrente di un ulte riore impo rto a titol o di contributounif icato p ari a