Cassazione n. 04247/2023

ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 12963/2019 R.G. proposto da: [OSCURATO:PERSONA] S.P.A. (già S.R.L.U.), in persona del legale rappresentante, rappresentata e difesa, giusta procura in calce al ricorso, dall'avv. [OSCURATO:PERSONA], elettivamente dorniciliata presso il suo studio in Roma, Piazza di S. Andrea della Valle, n. 3 - ricorrente - contro [OSCURATO:SOCIETA], in persona del legale rappresentante, rappresentata e difesa, giusta procura in calce al controricorso, dall'avv. [OSCURATO:PERSONA], domiciliata per legge in Roma, [OSCURATO:PERSONA], presso la Cancelleria della Corte di Cassazione - contro ricorrente - avverso la sentenza della Corte d'appello di Roma n. 7015/2018, pubblicata in data 6 novembre 2018; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 21 dicembre 2022 dal Consigliere dott.ssa [OSCURATO:PERSONA] A. P. [OSCURATO:PERSONA] di causa 1. Il Tribunale di Frosinone, con sentenza n. 966/2009, rigettò la domanda di risoluzione del contratto di affitto di azienda, avente ad oggetto l'impianto di produzione di calcestruzzo sito in Veroli, e quella di condanna della concedente [OSCURATO:SOCIETA]. a riprendersi l'azienda ed a restituire la somma di euro 50.400,00 quale canone pagato per l'anno 2005, proposte dalla società [OSCURATO:SOCIETA]. 2. La Corte d'appello, dinanzi alla quale venne impugnata la sentenza di primo grado, dichiarò improcedibile il gravame. La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 18590/2014, cassò la sentenza, rinviando alla Corte di Appello di Roma. Il giudizio è stato riassunto dalla [OSCURATO:SOCIETA]., che ha insistito nella domanda di risoluzione del contratto, in ragione dell'esistenza di vizi tali da rendere l'opificio inidoneo all'uso pattuito e all'attività produttiva cui era destinato, e, comunque, per grave inadempimento della controparte, chiedendo altresì che fosse accertato l'obbligo in capo alla [OSCURATO:SOCIETA]. di riprendere in consegna l'azienda o l'opificio. A fondamento della domanda la società affittuaria aveva dedotto che: a) dopo avere iniziato ad utilizzare l'impianto, con verbale del 10 febbraio 2005, l'[OSCURATO:PERSONA] aveva contestato il superamento dei limiti di inquinamento acustico durante l'esercizio dell'attività produttiva ed il Comune di Veroli aveva ordinato la sospensione dell'attività, al fine di consentire di presentare un piano di risanamento acustico; b) aveva successivamente appreso che il provvedimento di autorizzazione per la riattivazione dell'impianto, rilasciato dal Comune di Veroli alla società G.I.M s.r.I., precedente gest:ore dell'azienda, scadeva in data anteriore alla prima scadenza del contratto di affitto e che l'area su cui insisteva l'impianto era sottoposta a vincolo paesaggistico ed era stata dichiarata di interesse pubblico; c) la Soprintendenza regionale aveva negato l'autorizzazione per l'esecuzione delle opere per il risanamento acustico perché l'area ricadeva in zona vincolata e perché l'impianto era stato autorizzato per una durata limitata di due anni e con obbligo di rimessa in pristino, previa demolizione dello stesso, alla fine del limite temporale. 3. La Corte d'appello di Roma, quale giudice di rinvio, con la sentenza qui impugnata, nel rigettare il gravame, ha osservato che: a) non potesse configurarsi inadempimento in capo alla società concedente, poiché l'affittuaria, avendo preso visione dell'impianto, lo aveva ritenuto idoneo all'uso «come visto e piaciuto»; b) l'attività era stata interrotta dall'[OSCURATO:PERSONA] in ragione del superamento dei limiti dell'inquinamento acustico e, dunque, per fatto addebitabile al tipo di attività esercitata nell'immobile„ ed il Comune di Veroli aveva disposto la sospensione dei lavori nell'impianto per avere accertato la mancanza di voltura dell'autorizzazione della precedente società; c) nessun obbligo era stato assunto dalla concedente in ordine al rilascio dell'autorizzazione per l'esercizio dell'attività e che era irrilevante la abusività dell'opificio; d) costituiva domanda nuova quella di risoluzione del contratto per impossibilità sopravvenuta. 4. [OSCURATO:SOCIETA]. propone ricorso per la cassazione della suddetta decisione, sulla base di quattro motivi. [OSCURATO:SOCIETA]. resiste con controricorso. 5. La trattazione è stata fissata in camera di consiglio ai sensi dell'art. 380-bis.1. cod. proc civ.Non sono state depositate conclusioni dal Pubblico Ministero. Entrambe le parti hanno depositato memoria ex art. 380-bis.1. cod. proc. civ. Ragioni della decisione 1. Con il primo motivo di ricorso, articolato in paragrafi, - rubricato: «Error in íudicando nell'applicazione delle norme sostanziali di cui agli artt. 1325, n. 2, 1346 e 1418, secondo comma, cod. civ. — conseguente violazione e falsa applicazione di norme di legge, ai sensi dell'art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ.» — la ricorrente censura la decisione impugnata nella parte in cui la Corte d'appello ha rigettato la domanda di risoluzione contrattuale, ritenendo irrilevante la sussistenza del vincolo paesaggistico sull'area su cui insisteva l'opificio e richiamando la sentenza di questa Corte n. 22312 del 2007. Premette che l'oggetto del contratto di affitto di azienda era costituito dal complesso aziendale, avente ad oggetto la produzione e la vendita di calcestruzzo ed affini, e che si è vista inibire la prosecuzione dell'attività produttiva dell'opificio, avendo ricevuto il diniego amministrativo alla realizzazione delle opere necessarie al risanamento, in quanto il complesso di fabbricati e strutture di cui era composto l'opificio risultava ricompreso in area, non soltanto sottoposta a vincolo paesaggistico, ma anche dichiarata «di notevole interesse pubblico ex lege n. 1498/39», tanto che la [OSCURATO:PERSONA], con decreto del 22 dicembre 2005, aveva sottolineato che le opere ricadevano in ambito territoriale della Regione Lazio, classificato ai fini della tutela come area di «Tutela specifica di tipo la», per la quale valevano le previsioni di cui all'art. 22 delle N.T.A. del P.T.P. n. 11, che escludevano la compatibilità delle strutture in oggetto con il contesto e, quindi, la conformità delle stesse alla normativa; in sostanza, l'impianto di produzione di calcestruzzo non poteva essere riattivato, essendo abusivo e non sanabile. Di conseguenza, prosegue la ricorrente, l'inidoneità del bene alla destinazione produttiva integra una ipotesi di impossibilità giuridica dell'oggetto del rapporto, atto a rendere quest'ultimo privo di causa ed a configurare la nullità stessa del negozio giuridico, diversamente da quanto ritenuto dai giudici di appello, che hanno escluso la sussistenza della nullità del contratto sul rilievo che il carattere abusivo dell'immobile non incide sulla liceità dell'oggetto del contratto ex art. 1346 cod. civ. o della causa del contratto ex art. 1343 cod. civ. 2. Con il secondo motivo si deduce «Error in iudicando nell'applicazione delle norme sostanziali di cui agli artt. 1453, 1575, 1578 e 1617 cod. civ.- Conseguente violazione e falsa applicazione di norme di legge, ai sensi dell'art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ.». In via subordinata, la ricorrente censura la decisione impugnata là dove ha escluso l'applicabilità delle disposizioni normative evocate in rubrica e per avere omesso di considerare che, nell'ipotesi di affitto di azienda, il parametro da utilizzare per valutare l'eventuale inidoneità della «cosa» consegnata è esclusivamente quello della oggettiva idoneità del complesso aziendale ad assolvere alla funzione produttiva, dovendo il locatore di un'azienda, per evtare di incorrere nell'inadempimento, garantire la sussistenza delle qualità intrinseche della cosa. Evidenzia, da una parte, che la totale abusività dell'opificio, a causa del vincolo paesaggistico dell'area su cui esso ricade, ne determina l'intrinseca inidoneità a perseguire le finalità produttive e determina, ai sensi dell'art. 1617 cod. civ., la risoluzione del contratto, e, dall'altra, che l'accettazione del bene per «come visto e piaciuto» non esclude il rimedio risolutivo, attesa l'intrinseca occultabilità delle problematiche attinenti all'abusività dell'opificio che sono emerse solo successivamente alla consegna del bene. Soggiunge che la presunta incolpevole ignoranza del concedente circa l'abusività dell'opificio può rilevare solo in punto di risarcimento del danno e non in punto di domanda di risoluzione. 3. Con il terzo motivo si deduce «Error in procedendo nell'applicazione della norma processuale di cui all'art. 132, secondo comma, n. 4, cod. proc. civ., essendo un capo della sentenza inidoneo al raggiungimento dello scopo per manifesta contraddittorietà della motivazione - conseguente nullità della sentenza ai sensi dell'art. 360, primo comma, n. 4, cod. proc. civ.». La ricorrente contesta ai giudici di appello di avere respinto la domanda sul rilievo che l'affittuario avrebbe «avuto (...) conoscenza dell'impianto, avendone preso visione, e avendo ritenuto lo stesso idoneo all'uso "come visto e piaciuto"»; sostiene che, sul punto, la motivazione si appalesa contraddittoria, essendo del tutto illogico ritenere che il concedente, titolare dell'azienda, e, dunque, soggetto che l'aveva istituita (per essere stato proprietario dell'opificio sino al 2004), interfacciandosi con i pubblici uffici, potesse non essere a conoscenza dell'abusività dell'opificio, mentre l'affittuario avrebbe dovuto necessariamente conoscerla solo perché aveva sottoscritto la clausola. 4. Con il quarto motivo la ricorrente denuncia «Error in iudicando nell'applicazione delle norme sostanziali di cui agli artt. 1575 e 178 cod. civ. - conseguente violazione e falsa applicazione di norme di legge, ai sensi dell'art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ.». Assume che la Corte d'appello, facendo mal governo dell'art. 1575 cod. civ., ha ritenuto che [OSCURATO:SOCIETA]. fosse esonerata dal dover consegnare un'azienda munita delle autorizzazioni necessarie al suo esercizio, sebbene, all'atto della sottoscrizione del contratto, la stessa avesse garantito «la libertà dei beni oggetto del contratto da pesi, ipoteche, vincoli, oneri reali, trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli, diritti di godimento, privilegi fiscali»; anche La mancanza di autorizzazioni amministrative e l'inidoneità del bene all'esercizio dell'attività commerciale giustificavano, ai sensi dell'art. 1578 cod. civ., la risoluzione del contratto, attenendo l'inidoneità del bene a carenze intrinseche. 5. Il primo motivo, che postula il rilievo della nullità del contratto di affitto di azienda per impossibilità dell'oggetto (Cass., sez. U, 26242/14) è inammissibile perché, come la stessa ricorrente precisa al paragrafo 1.4.2. (pag. 12 del ricorso, righi 9 e ss., del ricorso), si fonda su un'ampia ricostruzione della quaestio facti, che essa ritiene necessaria ai fini della delibazione della censura. Nell'intento di confutare il percorso argomentativo della Corte territoriale, infatti, la ricorrente dopo avere descritto, nel paragrafo 1.4.2., la vicenda fattuale dalla quale, secondo la sua prospettazione difensiva, sarebbe scaturita la controversia in oggetto, espressamente dichiara nel successivo paragrafo 1.4.3.: «dopo avere delineato l'aspetto fattuale, relativamente al quale non vi è stata contestazione tra le parti, tant'è che anche il giudice appellato l'ha correttamente ricostruito, ci si può soffermare a disaminare le norme astratte, che si assumono violate e che disciplinano la nullità del sinallagma contrattuale per mancanza del requisito della causa, vale a dire gli artt. 1325, n. 2, e 1418, II comma, cod. civ., ovvero per impossibilità giuridica dell'oggetto, vale a dire gli artt. 1346 e 1418, II comma, cod. civ.». Dalla illustrazione del motivo non è dato evincere dove e come la ricostruzione a cui la ricorrente si riferisce nel paragrafo 1.4.2., nella quale si fa espresso richiamo ad una serie di emergenze documentali acquisite nel giudizio di merito, sarebbe stata oggetto di assenza di contestazione tra le parti e neppure si spiega dove il giudice d'appello avrebbe correttamente ricostruito, nei termini indicati nel paragrafo 1.4.2., quello che viene indicato come aspetto fattuale. Invero, nella sentenza impugnata il giudice di merito si limita a riportare, quanto al profilo fattuale, le deduzioni difensive svolte dalla [OSCURATO:SOCIETA]. in primo grado a supporto delle domande avanzate, ma non procede ad una autonoma ricostruzione, ritenendo anzi irrilevante, con riguardo alla domanda di risoluzione per vizi o per inadempimento della concedente, l'assunta totale abusività dell'opificio, a causa del vincolo paesaggistico dell'area su cui l'opificio insisteva. Ne deriva, per quanto appena osservato, che il mezzo in esame è meramente assertorio quanto ai due profili indicati, di talché l'invocata sollecitazione a questa Corte a rilevare la nullità del negozio - domanda possibile anche in Cassazione e che c:omporterebbe il rigetto della domanda di risoluzione con rilievo della nullità (Cass., sez. U, 2014, n. 26242 evocata dalla ricorrente) - non si sottrae alla declaratoria di inammissibilità, in quanto dovrebbe poggiare su dati di fatto emersi nel giudizio di merito solo predicati come incontestati, ma non dimostrati tali e dei quali si chiede, in realtà, a questa Corte un riesame inteso a ricostruire la quaestio facti, non consentita dall'art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., nella nuova formulazione introdotta dall'art. 54, comma 1, lett. b), del d.l. 22 giugno 2012, n. 83, convertito, con modificazioni, nella legge 7 agosto 2013, n. 134, che ha limitato la impugnazione delle sentenze per vizio di motivazione alla sola ipotesi di «omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti». Tanto non esime dal rilevare che le risultanze del giudizio di merito richiamate dalla ricorrente concernono anche atti amministrativi aventi ad oggetto il riscontro di situazioni verificatesi successivamente alla stipula del contratto e, dunque, sopravvenute, che avrebbero determinato semmai l'impossibilità sopravvenuta dell'oggetto del contratto e, dunque dato luogo ad una domanda di risoluzione per tale ragione, di cui, tuttavia, la Corte territoriale ha rilevato la novità, come chiaramente emerge dalle ultime tre righe della pag. 5 e prime undici della pagina successiva della motivazione. 6. Parimenti inammissibile è il secondo motivo. Anche tale censura prospetta un vizio in iure, ma solo all'esito di una valutazione di una serie di risultanze fattuali, come si desume chiaramente da quanto espressamente osservato dalla ricorrente nei primi righi della pagina 21 ed in tutto il paragrafo 2.4.4. del ricorso, che di seguito viene posto a base dell'argomentare del motivo nei successivi paragrafi del medesimo mezzo. Anche di recente le Sezioni Unite hanno ribadite l'inammissibilità di censure che «sotto l'apparente deduzione del vizio di violazione e falsa applicazione di legge, di mancanza assoluta della motivazione e di omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio, degradano in realtà verso l'inammissibile richiesta a questa Corte di una rivalutazione dei fatti storici da cui è originata l'azione», così travalicando «dal modello legale di denuncia di un vizio riconducibile all'art. 360 cod. proc. civ., perché pone a suo presupposto una diversa ricostruzione del merito degli accadimenti» (Cass., sez. U, 2019, n. 34476; Cass., sez. U, 2019, n. 33373; Cass., sez. U, 2020, n. 25950). 7. Il terzo motivo, con il quale si denuncia un error in procedendo, è privo di fondamento. Il vizio di contraddittorietà della motivazione ricorre solo in presenza di argomentazioni contrastanti e tali da non far comprendere la ratio decidendi che sorregge il decisum adottato, per cui non sussiste motivazione contraddittoria allorché, come nel caso di specie, dalla lettura della sentenza non sussistano incertezze su quella che è stata la volontà del giudice (Cass., sez. U, 22/12/2010, n. 25984). La Corte territoriale, nella specie, ha escluso il dedotto inadempimento del concedente per avere «avuto l'affittuario conoscenza dell'impianto», di cui aveva preso visione, e per averlo ritenuto idoneo all'uso «come visto e piaciuto», aggiungendo che l'impianto è stato consegnato ed accettato nello stato in cui si trovava, come puntualmente descritto nel verbale di consegna dell'immobile. Tale percorso argomentaitivo illustra in modo esaustivo l'iter seguito dai giudici di appello per pervenire alla soluzione adottata ed è, pertanto, idoneo ad escludere che il tessuto motivazionale della sentenza, condivisibile o non, sia affetto da vizi così gravi che possano comportarne la nullità o che comunque presenti contraddittorietà rilevanti ai fini della decisione. Peraltro, le due frasi che si assumono in contrasto non lo sono affatto, perché la frase concernente il «visto e piaciuto» esprime una valutazione sul significato dell'atteggiamento tenuto dall'affittuaria, mentre l'altra frase, quella riportata a pag. 26 del ricorso, attiene ad una inferenza in ordine alla posizione dell'affittante all'atto della stipulazione. 8. Anche il quarto motivo è inammissibile. La doglianza non contiene la diretta denuncia del vizio di violazione delle norme di diritto, peraltro concernenti la locazione e non l'affitto di azienda, alle quali la sentenza qui impugnata non ha fatto riferimento. Inoltre, essa suppone sempre la ricostruzione della situazione fattuale nei termini sostenuti nel primo e nel secondo motivo, come è reso manifesto dall'incipit dell'illustrazione del motivo a pag. 27 del ricorso, laddove si legge: «Nei precedenti motivi (nde. primo e secondo motivo di ricorso), è stato dedotto come la corretta applicazione delle norme di diritto, di cui agli artt. 1325, n. 2, 1346 e 1418, II comma, ovvero 1453 e 161.7 cod. civ., avrebbe dovuto condurre alla declaratoria di inefficacia del contratto di affitto di azienda, vuoi per effetto della nullità, vuoi per effetto della risoluzione dello stesso. Quanto precede, per avere [OSCURATO:SOCIETA] consegnato all'affittuario un bene totalmente inidoneo a servire all'uso ed alla produzione, cui era destinato...». 9. In conclusione, il ricorso deve essere rigettato. Le spese del giudizio di legittimità seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo. P.Q.M. La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità che liquida in euro 4.000,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi, liquidati in euro 200,00, ed agli accessori di legge. Ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall'art. 1, comma 17, della I. n, 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dei ricorrenti, dell'ulteriore im